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2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点:第六章第五节

来源 :中华考试网 2020-01-09

  第五节 报酬率的确定

  1.报酬率的实质(熟悉)

  投资回收——所投入资金的收回,即保本。

  投资回报——所投入的资金全部收回以后的额外所得,即报酬。

  投资收益与风险呈正相关。估价采用的报酬率,应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。

  房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。

  不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型房地产的不同权益类型,例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有资金收益,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。因此,在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

  但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据,并经得起理论推敲和进行横向(不同房地产之间)、纵向(前后不同时间之间)比较。

  2.报酬率的求取方法(熟悉)

  方法一:市场提取法

  无限年期,利用公式Y=A/V

  有限年期,利用公式

  等式成立时的Y值,就是我们要求的报酬率。

  采用试错法计算,再线性内插

  (与第二科中计算内部收益率的方法一样,本教材中没有例题,故不作要求)

  收益按一定比例递增且收益期限无限时,利用公式。

  方法二:累加法

  报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

  其中:

  ①投资风险补偿率,是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时,他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿,否则就不会投资。

  ②管理负担补偿率,是指一项投资所要求的操劳越多,其吸引力就会越小,从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

  ③缺乏流动性补偿率,是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比,出售要困难,变现能力弱。

  ④投资带来的优惠率,是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处,如易于获得融资(如可以抵押贷款),从而投资者会降低所要求的报酬率。

  累加法应用举例 表6-3

项目

数值

安全利率

0.050(5.0%)

投资风险补偿率

0.020(2.0%)

管理负担补偿率

0.001(0.1%)

缺乏流动性补偿率

0.015(1.5%)

投资带来的优惠率

-0.010(-1.0%)

报酬率

0.076(7.6%)

  方法三:投资收益率排序插入法

  排序插入法的操作步骤和主要内容如下:

  (1)调查、收集有关不同类型的投资及其收益率、风险程度等资料,如各种类型的政府债券利率、银行存款利率、公司债券利率、基金收益率、股票收益率、估价对象所在地房地产投资及其他投资的收益率、风险程度等。

  (2)将所收集的不同类型投资按风险大小排序(或根据收益率从低到高的顺序排列),制成图表(如图6-7)。

  (3)将估价对象与这些投资的风险程度进行分析比较,考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置。

  (4)根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的收益率,从而求出了估价对象的报酬率。

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