第五节　报酬率的确定

　　1.报酬率的实质(熟悉)

　　投资回收——所投入资金的收回，即保本。

　　投资回报——所投入的资金全部收回以后的额外所得，即报酬。

　　投资收益与风险呈正相关。估价采用的报酬率，应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。

　　房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。

　　不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益类型，例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

　　但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据，并经得起理论推敲和进行横向(不同房地产之间)、纵向(前后不同时间之间)比较。

　　2.报酬率的求取方法(熟悉)

　　方法一：市场提取法

　　无限年期，利用公式Y=A/V

　　有限年期，利用公式

　　等式成立时的Y值，就是我们要求的报酬率。

　　采用试错法计算，再线性内插

　　(与第二科中计算内部收益率的方法一样，本教材中没有例题，故不作要求)

　　收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式。

　　方法二：累加法

　　报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

　　其中：

　　①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。

　　②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

　　③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比，出售要困难，变现能力弱。

　　④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资(如可以抵押贷款)，从而投资者会降低所要求的报酬率。

　　累加法应用举例　表6-3

　　方法三：投资收益率排序插入法

　　排序插入法的操作步骤和主要内容如下：

　　(1)调查、收集有关不同类型的投资及其收益率、风险程度等资料，如各种类型的政府债券利率、银行存款利率、公司债券利率、基金收益率、股票收益率、估价对象所在地房地产投资及其他投资的收益率、风险程度等。

　　(2)将所收集的不同类型投资按风险大小排序(或根据收益率从低到高的顺序排列)，制成图表(如图6-7)。

　　(3)将估价对象与这些投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。

　　(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而求出了估价对象的报酬率。

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