第四节　净收益的测算

　　一、地租理论及地租的测算

　　1.地租的含义(熟悉)

　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其他生产要素的报酬的剩余。

　　2.地租现象(了解)

　　农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地，成本的差价，就形成了级差地租。

　　3.地租理论的简要回顾(了解)

　　(1)威廉·配第：地租=农产品市场价格-农产品生产成本。

　　(2)理查德·坎蒂隆：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润。

　　(3)亚当·斯密：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润。

　　(4)詹姆斯·安德森：地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

　　(5)大卫·李嘉图：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润。

　　(6)马尔萨斯：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率。

　　(7)约翰·冯·杜能：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润-投资的利息。

　　(8)马克思：地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息。

　　(9)其他。

　　4.地租的测算(熟悉)

　　(1)计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。

　　说明：

　　公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的——竞标地租理论 。

　　(3)土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。

　　(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

　　(5)土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ。

　　实际测算地租的具体方法4种：

　　——从房租中分离出地租

　　地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。

　　——由地价求出地租，地租=地价×资本化率。

　　——采用比较法求出地租。

　　——采用类似假设开发法求出地租。

　　二、净收益测算的基本原理(掌握)

　　◆收益性房地产获取收益的方式，可分为出租(如：万达商业)和自营(如：宜家家居)两大类。

　　◆基于租赁收入求取净收益——投资法(优先考虑使用) ;

　　◆基于营业收入求取净收益——利润法。

　　◆对于既有大量租赁实例又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。

　　(1)基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　净收益=(潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入)-运营费用=有效毛收入-运营费用

　　◆相关概念：净收益、潜在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用。

　　◆运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。——特点：出租人承担。

　　◆运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括 )——重要考点。

　　◆运营费用不包含 ：

　　1)对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额 。(如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观。)

　　税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值 。

　　2)不包含折旧(不包括建筑物折旧费和土地取得费用摊销 ，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。——长寿命项目折旧不包含，短寿命项目折旧包含 )

　　◆重置提拨款 是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换(需要一次性支付)经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用;或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

　　◆根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。

　　(偿债基金系数)

　　3)不包含改扩建费用 ——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

　　4)不包含所得税 ——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。

　　评估投资价值时，需要扣所得税。

　　(2)基于营业收入测算净收益的基本原理

　　◆特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。

　　◆与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;要扣除归属于其他资本或经营的收益(正常利润)。

　　三、不同收益类型房地产净收益的测算(掌握)

　　(1)类型一：出租

　　出租的房地产净收益的测算

　　◆净收益=租赁收入-由出租人负担的费用

　　◆租赁收入(2项)：租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。

　　◆出租人负担的费用(6项)：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。

　　◆现实中出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。

　　(2)类型二：自营

　　自营的房地产净收益的测算

　　1)商服经营的房地产：

　　净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润

　　2)工业生产型房地产：

　　净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润

　　3)农地净收益的测算：

　　净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润

　　(3)类型三：自用或尚未使用

　　自用或尚未使用的房地产净收益的测算，可比照有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较调整得出。

　　(4)类型四：混合收益的房地产

　　混合收益的房地产净收益的测算：3种方法。

　　1)方法1：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

　　2)方法2：首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

　　3)方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

　　——总的原理，都是收益减去费用，计算净收益。

　　四、净收益测算应注意的问题(熟悉)

　　(1)有形收益和无形收益

　　◆有形收益是估价对象带来的直接货币收益;

　　◆无形收益是估价对象带来的间接利益;

　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

　　◆无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。

　　(2)实际收益和客观收益

　　◆实际收益是估价对象实际获得的收益，一般不能直接用于估价。

　　◆客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。

　　【重点】租约的限制

　　评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同租金;租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。

　　【记忆】

　　租赁期内——合同租金

　　租赁期外——市场租金

　　(3)乐观估计、保守估计和最可能估计

　　◆求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，存在三种状态，乐观估计、保守估计、最可能(或折中)估计。

　　◆在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。

　　◆为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值：较乐观的估计值、较保守的估计值、最可能的估计值。

　　①评估抵押价值因遵守谨慎原则应选用较保守的估计值。

　　②评估投资价值，因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值。

　　③其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

　　(4)重置提拨款的扣除方式

　　五、净收益流模式的确定

　　(1)净收益每年基本上固定不变

　　净收益A的求取方法：

　　①过去数据简单算术平均法

　　②未来数据简单算术平均法

　　③未来数据资本化公式法(最合理的方法)

　　(2)净收益每年基本上按某个数额递增或递减

　　(3)净收益每年基本上按某个比率递增或递减

　　(4)其他有规律变动的情况

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