2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第九节
来源 :中华考试网 2020-01-07
中第九节 比较法总结
总结：比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格。
首先，从现实房地产市场中收集大量交易实例。
其次，针对特定的估价对象、估价目的和价值时点，从收集的交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例，即选取一定数量的可比实例。
然后，对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整。
“换算”即建立比较基础，是把各个可比实例的成交价格处理成口径一致、相互可比的价格;
“修正”即交易情况修正，是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格;
“调整”包括市场状况调整和房地产状况调整，市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。
最后，采用平均数、中位数等方法，把经过处理得到的多个比较价值综合成一个比较价值，即测算出了估价对象的价值或价格。
图5-3 比较法总结
比较法估价测算汇总表
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单位 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例…… | ||
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1.成交价格 |
总价 |
元 |
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单价 |
元/m2 |
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2.成交日期 |
年月日 |
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3.建立比较基础后价格 |
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3.1统一财产范围后价格 |
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3.2统一付款方式后价格 |
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3.3统一融资条件后价格 |
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3.4统一税费负担后价格 |
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3.5统一计价单位后价格 |
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4.交易情况修正后价格 |
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4.1交易情况修正系数 |
% |
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5.市场状况调整后价格 |
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5.1市场状况调整系数 |
% |
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6.房地产状况调整后价格 |
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6.1区位状况调整系数 |
% |
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6.1.1××区位因素调整率 |
% |
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6.1.2××区位因素调整率 |
% |
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……××区位因素调整率 |
% |
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6.2实物状况调整系数 |
% |
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6.2.1土地实物状况调整系数 |
% |
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6.2.1.1××土地实物状况调整率 |
% |
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6.2.1.2××土地实物状况调整率 |
% |
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……××土地实物状况调整系率 |
% |
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6.2.2建筑物实物状况调整系数 |
% |
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6.2.2.1××建筑物实物状况调整率 |
% |
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6.2.2.2××建筑物实物状况调整率 |
% |
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……××建筑物实物状况调整率 |
% |
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6.3权益状况调整系数 |
% |
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6.3.1土地权益状况调整系数 |
% |
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6.3.2建筑物权益状况调整系数 |
% |
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7.单个可比实例比较价值 |
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8.比较价值 |
总价 |
元 |
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单价 |
元/m2 |
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