第七节　房地产状况调整

　　一、房地产状况调整的含义(熟悉)

　　经过房地产状况调整后，就将可比实例在其自身状况下的价格变成在估价对象状况下的价格。

　　二、房地产状况调整的内容(掌握)

　　房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

　　(一)区位状况调整的内容

　　区位状况调整，使可比实例在自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理。

　　调整内容：位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向等)、交通(包括进、出的方便程度等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)等区位因素。

　　(二)实物状况调整的内容

　　实物状况调整，使可比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格的处理。

　　调整内容：

　　土地——土地面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等土地实物因素;

　　建筑物——建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等建筑物实物因素。

　　(三)权益状况调整的内容

　　权益状况调整，使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况下的价格的处理。

　　可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，调整内容：规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等权益因素。

　　在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第六章“收益法及其运用”的有关内容。

　　三、房地产状况调整的思路和步骤(掌握)

　　总体的两种思路：

　　直接比较法——以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较。

　　间接比较法——设定一种“标准房地产”，以标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。

　　具体步骤：

　　(1)确定影响因素。区位、实物、权益。

　　(2)找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。

　　(3)转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度(如房龄、楼层、朝向)，转换为价格差异程度。

　　(4)调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

　　调整方向：

　　可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时，应对可比实例成交价格减价;

　　可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时，应对可比实例成交价格加价。

　　(总原则——优质优价)

　　四、房地产状况调整的方法

　　①直接比较调整、间接比较调整;(最常见，考试最频繁)

　　②总价调整、单价调整;

　　③金额调整、百分比调整;

　　④加法调整、乘法调整。

　　(一)直接比较调整和间接比较调整

　　直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据差异对可比实例的成交价格进行调整(见表5-3)：

　　①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况因素，如分为10种因素。

　　②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重。

　　③以估价对象状况为基准(房地产状况打分分数定为100分)，将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如可比实例状况比估价对象状况好，分数高于100分;反之，分数低于100分。

　　④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。

　　⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。

　　表5-3　房地产状况直接比较表

　　表5-4　房地产状况间接比较表

　　采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：

　　上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。

　　上述公式表达了间接比较调整的两个步骤：第一步，将可比实例在自身状况下的价格调整为在标准房地产状况下的价格：

　　(分母中的括号内，是可比实例的房地产状况相比标准房地产的得分)

　　第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格：

　　(分子中的括号内，是估价对象的房地产状况相比标准房地产的得分)

　　(二)总价调整和单价调整

　　总价调整是基于总价对可比实例成交价格(总价)进行房地产状况调整;

　　单价调整是基于单价对可比实例成交价格(单价)进行房地产状况调整。

　　(三)金额调整和百分比调整

　　金额调整是采用金额对可比实例成交价格进行房地产状况调整，基本公式为：

　　可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格

　　在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%(当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为+R%;低时，为-R%)：

　　房地产状况调整系数是1/(1±R%)，不是±R%，也不是(1±R%)。

　　(和直接比较法的修正系数是一样的，100/(可比实例对比估价对象得分))

　　(四)加法调整和乘法调整

　　在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。

　　在实际房地产状况调整中，通常是根据每种因素的具体情况，如土地使用期限、容积率、建筑物年龄、楼层、朝向、户型、装修、层高等，采用适用的方法予以调整。

　　以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。

　　假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表5-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

　　表5-5　5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数

　　构建房地产状况调整修正系数的时候，估价对象的房地产状况得分在分子中，可比实例的房地产状况得分在分母中。