第五节　交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义

　　可比实例的成交价格如果是不正常的，应修正为正常——即交易情况修正。

　　二、造成成交价格偏离正常价格的因素

　　(1)利害关系人 之间的交易;

　　(2)对交易对象或市场行情缺乏了解 的交易(信息不充分);

　　(3)被迫出售或被迫购买 的交易;

　　(4)人为哄抬 价格的交易;

　　(5)对交易对象有特殊偏好 的交易;

　　(6)相邻房地产合并 的交易(规模经济，外部效应内部化);

　　(7)受迷信 影响的交易。

　　特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于3个时 ，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正 。

　　(目的：为了鼓励比较法的应用，所以放宽了选取可比实例的条件)

　　三、交易情况修正的方法

　　1.总价修正、单价修正

　　总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。

　　2.金额修正(加法模型)、百分比修正(乘法模型)

　　金额修正，采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正：

　　可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格

　　百分比修正，采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正：

　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

　　在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准 来确定。

　　假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%;低时，为-S%)，则有：

　　可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格

　　可比实例成交价格×1/(1±S%)=可比实例正常价格

　　在交易情况修正中以正常价格为基准的原因在于，以正常价格为基准，只会有一个比较基础，以实际成交价格为基准，则会出现多个比较基础。

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