第六节　最高最佳利用原则

　　1.最高最佳利用，法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大的合理 、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次 。

　　市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。

　　最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许;②技术上可能;③财务上可行;④价值最大化。最高最佳利用，是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。

　　最高最佳利用原则与合法原则的关系是：

　　合法，不一定是最高最佳利用；最高最佳利用，一般是合法的。

　　【例题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

　　A.技术上的可能

　　B.经济上的可行

　　C.价值最大化

　　D.法律上允许

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。参见教材P166。

　　最高最佳利用状况的确定方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序分析、筛选或判断确定：

　　(1)法律上是否允许。

　　(2)技术上是否可能。

　　(3)财务上是否可行。评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

　　(4)价值是否最大化。

　　2.三大经济学原理

　　①收益递增递减原理

　　第一种投入产出关系——收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。

　　第二种投入产出关系——规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：

　　(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　　(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　　(3)规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。

　　②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度 和最佳规模 。

　　建筑物与土地的组合四种情况：

　　——空地VL

　　——空地上有一与其组合为最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

　　——空地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆除费用

　　——空地上有一过大规模或过高档次的建筑物V=VB-功能折旧额

　　【例4-1】某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250m2，建筑物的外观和设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。

　　【解】该房地产相对于空地的减价额计算如下：

　　该房地产相对于空地的减价额=(300-50)×250=62500(元)

　　相反，如果建筑物的设计、设施设备和装饰装修等都很超前、高档，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该建筑物的重建价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格，即功能过剩引起了功能折旧。

　　【例4-2】某宗房地产的建筑面积为5000m2，土地面积为2000m2，市场上该类房地产的市场价格为1800元/m2，土地市场单价为1500元/m2，用成本法测算的建筑物重建价格为1600元/m2。请计算该房地产中建筑物的现值。

　　【解】该建筑物的现值计算如下：

　　该建筑物的现值=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

　　由上述计算结果可见，该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

　　功能折旧。成本花了很多，但不值。

　　③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

　　“内部-均衡，内外部-适合”。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用 。

　　【例题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　【例题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。参见教材P168。

　　【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为(　)。

　　A.乙土地价值低于甲土地价值

　　B.该建筑物价值小于其重置成本

　　C.该建筑物价值小于其拆除费用

　　D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

　　从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

　　例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。

　　“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。

　　甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，A直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;B建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;D更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

　　■五种估价前提

　　(1)维持现状前提

　　现状房地产的价值≥(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)。

　　现有建筑物应予以保留的财务上可行的条件是：

　　现有房地产的价值≥(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)。

　　(2)更新改造前提

　　(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。

　　(3)改变用途前提

　　(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。

　　(4)改变规模前提

　　(改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。

　　(5)重新开发前提

　　(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产的价值。

　　(6)上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。

　　把各种可行前提比较后做出最高最佳利用的判断与选择。

　　掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。

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