第四节　价值时点原则(必考)

　　价值时点原则要求，评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

　　价值时点，不是委托人、房地产估价师随意假定的，而是根据估价目的确定的。

　　确立价值时点原则的意义：说明评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界限。

　　有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，应根据价值时点来确定(关键细节)。

　　采用比较法估价时，可比实例成交日期与价值时点不同，就需要进行市场状况调整，即把可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点时的价格。

　　确定价值时点在前，得出评估价值在后。

　　一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期(如完成实地查勘日)确定为价值时点。

　　价值时点究竟是现在、过去或者将来，由估价目的决定。

　　估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。

　　价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的五种组合

　　表4-1中的各种情形举例说明：

　　(1)价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。(最常见、最大量的情况)，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。

　　(2)价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。如房地产损害赔偿和保险理赔，估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(过去时)，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。

　　(3)价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值。

　　在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致;②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。

　　(4)价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。估价鉴定或复核估价、重新估价。

　　(5)抵押房地产处置后不足以偿还抵押贷款，追究责任。要考虑抵押价值是否存在高估。

　　(6)鉴定高估，估价师和估价机构承担责任。而如果当时评估的抵押价值符合当时的市场状况，之后市场不景气引起的价格下跌，导致不足以偿还抵押贷款，估价师和估价机构不担责。

　　(7)评估受贿房地产的价值，价值时点为受贿日，不是案发日或委托估价日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。

　　(8)价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。房地产市场预测、投资分析，预测房地产在未来开发完成后的价值。

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