第二节　房地产的特性(10特性)

　　一、不可移动(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。

　　2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。

　　3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

　　4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。

　　【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是(　)。

　　A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

　　B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

　　C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

　　D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。

　　【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影响

　　C.独一无二

　　D.不可移动

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境(如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等)。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60。

　　二、独一无二(掌握)

　　1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

　　2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)

　　【例题】房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

　　三、寿命长久(熟悉)

　　1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。

　　2.土地使用权有使用期限。居住70年，商旅娱40年，其他50年。

　　3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。

　　4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。

　　四、供给有限(熟悉)

　　1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

　　2.供给有限造成房地产具有独占性。

　　3.供给有限的原因：

　　●土地总量不可增加;

　　●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

　　【例题】房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.房地产的不可移动性

　　C.房地产的独一无二性

　　D.房地产的价值量大

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P63。

　　五、价值较大(熟悉)

　　房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

　　六、用途多样(熟悉)

　　1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

　　2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)

　　3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)

　　七、相互影响(熟悉)

　　1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。

　　(2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。

　　八、易受限制(熟悉)

　　1.政府对房地产限制的四种特权：

　　(1)管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

　　(2)征税权——对房地产征税。

　　(3)征收权——为了公共利益而征收。

　　(4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

　　2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

　　九、难以变现

　　1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

　　2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强;反之，变现能力弱。

　　3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。

　　4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项)：

　　①通用性;

　　②独立使用性;

　　③可分割转让性;

　　④区位;

　　⑤开发程度;

　　⑥价值大小;

　　⑦市场状况。

　　(其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆)

　　【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)可分割转让性;(4)区位;(5)开发程度;(6)价值大小;(7)市场状况。参见教材P66。

　　【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有(　)。

　　A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因;选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。参见教材P66。

　　十、保值增值

　　1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。

　　2.引起房地产价格上涨的原因：

　　①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理;——投资增值

　　②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值

　　③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值

　　④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住、办公、商业用途，增加容积率;——自然增值

　　⑤通货膨胀;——房地产保值

　　3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。

　　【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。

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