第三节　标准价调整法

　　1.概念

　　标准价调整法，是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

　　该方法是一种批量估价方法。

　　主要用于：存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。

　　2.六步骤：

　　(1)确定估价范围。估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。估价的区域范围即需要对哪个地区范围内的房地产进行估价，例如是某个城市的全部行政区，还是其规划区、建成区、某个或某几个辖区内的房地产。估价的房地产种类即需要对哪些用途和类型的房地产进行估价，例如是住宅，还是商店、办公楼、旅馆、厂房、仓库等，或是各种房地产。

　　(2)进行房地产分组。把相似的房地产划分在同一组内。通常先“分用途”，如分为居住、商业、办公、旅馆、工业、仓库等;再“分类型”，如分为高层、多层、低层等，将商业房地产分为大型商场、小型店铺等，将办公楼分为甲级、乙级、普通办公楼等;然后“分区域”，如成片开发的住宅按自然小区划分，临街商业房地产按路线价区段划分。

　　(3)在每组内设定标准房地产。

　　标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。

　　标准房地产最好是实际存在的，也可以虚拟的。对其基本状况(如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素)作出明确界定。

　　(4)测算标准价。即标准房地产的价值或价格，测算方法与测算路线价、基准地价的方法相似。

　　(5)确定有关调整系数。如楼幢、楼层、朝向、户型、面积等调整系数。

　　(6)计算各宗被估价房地产的价值或价格。这是利用有关调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。

　　第四节　多元回归分析法

　　1.多元回归分析法的概念

　　是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

　　也是批量估价方法，主要为税务部门服务(用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估)。

　　2.五步骤：

　　(1)确定估价范围。

　　(2)进行房地产分组。

　　(3)设定多元回归模型。

　　V=b0+b1X1+b2X2+……+bnXn

　　V—因变量，房价;X1、X2、……Xn—自变量，房价影响因素，如X1代表房龄，X2代表楼层，X3代表朝向，等等;n—自变量的数量;b0—常数项，b1、b2、……、bn是自变量的系数。

　　(4)确定多元回归模型。

　　(5)计算各宗被估价房地产的价值或价格。

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