第一节　路线价法

　　一、路线价法概述

　　(一)路线价法的含义(熟悉)

　　路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

　　(二)路线价法的理论依据(熟悉)

　　路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。

　　理论依据— —替代原理。

　　路线价法与比较法的关系：

　　路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整(房地产状况调整)来求取。

　　(只做房地产状况调整，不需再做交易情况修正和市场状况调整。)

　　路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整;路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整，然后再进行综合;利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。

　　路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的。

　　(三)路线价法适用的估价对象和条件(熟悉)

　　适用对象：城镇临街商业用地的批量估价。

　　具体对象：房地产税收;市地重划(城镇土地整理);其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

　　前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。

　　(四)路线价法估价的操作步骤(熟悉)

　　①划分路线价区段;

　　②设定标准临街深度;

　　③选取标准临街宗地;

　　④调查评估路线价;

　　⑤制作价格修正率表;

　　⑥计算临街土地的价值或价格。

　　二、划分路线价区段(熟悉)

　　路线价区段，是指具有相同路线价的地段。

　　划分原则：

　　将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。

　　两个路线价区段的分界线，是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

　　较长的繁华街道，两个路口之间的地段可以划分为两个以上的路线价区段。

　　不繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。

　　同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。同一街道可以有两个不同的路线价

　　三、设定标准临街深度(了解)

　　标准临街深度：是街道对地价影响的转折点;由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。

　　设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。(原因：以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗临街土地价值的计算时的修正)

　　四、选取标准临街宗地(了解)

　　标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。

　　选取的具体要求(8要求)：

　　①一面临街;

　　②地块形状为矩形;

　　③临街深度为标准临街深度;

　　④临街宽度为标准临街宽度;

　　⑤临街宽度与临街深度的比例(宽深比)适当;

　　⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;

　　⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率;

　　⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

　　五、调查评估路线价(了解)

　　路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。

　　求取方法：可以运用收益法、比较法分别求取各宗的价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

　　路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价;可以用货币表示，也可以用相对数表示。

　　六、编制价格修正率表(掌握)

　　价格修正率表(两类)

　　(一)临街深度价格修正率表

　　(二)其他价格修正率表

　　原理：一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，可及性越差，价值也越小。

　　1.(1)四三二一法则

　　将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：

　　距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;

　　第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;

　　第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;

　　第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

　　(2)九八七六法则

　　超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

　　(3)其他法则

　　1)“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

　　2)苏慕斯法则(Somers rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

　　3)霍夫曼法则(Hoffman rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。

　　4)哈柏法则(Harper rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的

　　七、计算临街土地的价值或价格(掌握)

　　(一)路线价法的计算公式

　　路线价有3种表示方式，标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地和标准临街宗地的单价。

　　(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。又分为两种情况：

　　如果临街宽度与标准宽度相同：

　　V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

　　V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度)

　　就是总价/面积

　　如果临街宽度与标准宽度不相同：

　　V(总价)=[(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)]×估价对象面积

　　=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度)

　　V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度)

　　(2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

　　V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度

　　V(单价)=(路线价×∑单独深度价格修正率)/临街深度

　　(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

　　V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

　　记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。

　　感叹一下!俺们复习估价师考试，总是累啊!

　　总— —累　单— —平

　　考试时，考单价的形式居多。

　　如果土地形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正。

　　V(单价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积

　　或者V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额

　　(二)临街土地价值或价格的计算

　　1.一面临街矩形土地的价值计算

　　土地单价=路线价(用标准临街宗地的单价表示)×平均深度价格修正率

　　土地总价=土地单价×土地面积　以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率

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