第五节　假设开发法的基本公式

　　一、假设开发法最基本的公式(掌握)

　　1. 房地产的价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

　　(2)后续的部分——得到估价对象以后到把它开发完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。

　　2.将估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况匹配起来，有七种情形：

　　①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;

　　②估价对象为生地，将生地开发成熟地;

　　③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;

　　④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;

　　⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设;

　　⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;

　　⑦估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房

　　起点状况(现状)：生地　毛地　熟地　在建工程　旧房地

　　终点状况：熟地(土地一级开发)房地(房地产二级开发)

　　房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润

　　根据开发完成后的房地产经营方式：出售、出租、自营。(参照收益法中收益的确认)

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　(无需记忆，无非是起点现状和开发完成后的终点状况不同)

　　(一)求土地价值的公式

　　1.求生地价值的公式(掌握)

　　(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(2)将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　2.求毛地价值的公式(掌握)

　　(1)毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(2)毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　3.求熟地价值的公式(掌握)

　　熟地价值=开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(二)求在建工程价值的公式(掌握)

　　在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　(三)求旧房价值的公式(掌握)

　　旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　(一)适用于开发完成后的房地产出售的公式(掌握)

　　房地产开发价值=采用比较法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　(销售经营模式存在销售价格，可用比较法)

　　(二)适用于开发完成后的房地产出租或自营的公式(掌握)

　　房地产开发价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　(出租或营业模式，存在租金或经营利润，可用收益法)

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