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2019房地产估价师理论方法第八章考点:假设开发法的估价前提

来源 :中华考试网 2019-08-30

  第三节 假设开发法的估价前提

  1.实际运用假设开发法时,有三种情况:业主自己开发,业主转让开发,被人民法院拍卖、变卖。这几种情况下的后续开发时间和费用构成不同。

  假设预测某商品房在建工程的后续建设期,比较法得到了类似商品房的正常建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月。则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下,其后续建设期为12个月。

  但如果是该在建工程要自愿转让给其他开发企业,或被人民法院强制拍卖,则应加上“换手”期,如需要办理有关变更等交接手续,相当于产生了一个新的“前期”。如正常“换手”期为6个月和12个月,则该在建工程的后续建设期为18个月年和24个月。在“换手”的情况下,会有新的“前期”和新的“前期费用”,因此在估算后续开发必要支出时,还应加上这部分“前期费用”。

  2.假设开发法的估价前提有3种:

  ①业主自己开发完成——“业主自行开发前提”;

  ②业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;

  ③业主被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。

  同一估价对象在这三种不同的估价前提下的价值排序。

  自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。

  3.假设开发法的估价前提,不是估价师随意假定的,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。

  房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提”。

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