第一节　假设开发法概述

　　1.假设开发法的含义

　　根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。

　　求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减(动态分析法)，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润(静态分析法)，得到估价对象价值或价格的方法。

　　本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。

　　2.假设开发法的理论依据(熟悉)

　　(1)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的价格剩余)。

　　(2)表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

　　(3)假设开发法与成本法主要区别：

　　①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

　　②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

　　③起点和终点(已知和未知)刚好相反。

　　3.假设开发法适用的估价对象(掌握)

　　(1)适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法(比较法、收益法、趋势分析法等)求取的房地产。

　　(2)具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

　　(3)不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设(估价假设)在估价报告中特别提示。

　　(4)除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

　　假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：(与第三章中市场价值，投资价值的区别一致)

　　在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型投资者的立场上(公允的、客观的)，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。

　　(5)假设开发法在投资分析中提供的三种数值：

　　①测算待开发房地产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高报价;

　　②测算房地产开发项目的预期利润，每种报价，会对应一个预期利润;

　　③测算房地产开发中可能的最高费用。

　　4.假设开发法估价需要具备的条件(掌握)

　　(1)假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)

　　①是否根据合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。

　　②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

　　(2)外部条件——假设开发法运用需要良好的社会经济环境(三方面)

　　①统一、严谨及健全的房地产法规;

　　②稳定、具可预见性及透明的房地产政策;

　　③有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。

　　5.假设开发法估价的操作步骤(8个步骤)

　　①选择具体估价方法;

　　②选择估价前提;

　　③选取最佳开发经营方式;

　　④测算后续开发经营期;

　　⑤测算后续开发的必要支出;

　　⑥测算开发完成后的价值;

　　⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;

　　⑧计算开发价值。

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