第五节 建筑物折旧的测算

　　一、建筑物折旧

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。

　　建筑物折旧=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值

　　2.建筑物折旧的原因

　　折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

　　(1)物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

　　(2)功能折旧，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：科学技术进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。

　　(3)外部折旧，也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

　　考点：区分功能折旧和外部折旧。要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物本身有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。

　　二、折旧求取方法——年限法

　　1.年限法及年限的相关概念

　　(1)年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

　　(2)建筑物的年龄(实际年龄、有效年龄)。

　　◆实际年龄：建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。

　　◆有效年龄：是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。和建筑物的使用养护有关。

　　◆维修养护正常，有效年龄=实际年龄;

　　◆维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;

　　◆维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄

　　(3)经济寿命：建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿命短于自然寿命。

　　◆剩余寿命(剩余自然寿命、剩余经济寿命)

　　◆剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄

　　◆剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　◆利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为预期经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为预期剩余经济寿命。

　　2.直线法

　　(1)折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　(2)年折旧率=年折旧额/重新购建成本

　　◆残值=重新购建成本×残值率

　　◆年折旧率=年折旧额÷重新购建成本

　　◆有效年龄为t年的建筑物的折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　◆建筑物折旧后价值=重新购建成本-t年的折旧总额=重新购建成本×(1-年折旧率×t)

　　◆折旧求取时，有综合折旧法、分类(结构、设备、装修等类别)折旧加总法和个别折旧加总法。

　　4.市场提取法

　　采用市场提取法求取建筑物折旧，是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。

　　◆建筑物折旧=土地重置成本+建筑物重新购建成本-旧的房地价值

　　=建筑物重新购建成本-(旧的房地价值-土地重置成本)

　　=建筑物重新购建成本-建筑物折旧后价值

　　◆市场提取法的步骤

　　(1)收集交易实例。

　　(2)选取可比实例(不少于3个)。

　　(3)对可比实例成交价格进行标准化处理、交易情况修正、房地产状况调整(注意：不进行市场状况调整)。

　　(4)采用比较法或基准地价修正法，求取可比实例在成交日期土地重置成本。

　　用其他方法求出建筑物重新购建成本，减去可比实例价值。

　　◆四个重要公式

　　(1)总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建成本

　　(2)年折旧率=总折旧率÷建筑物年龄

　　(3)当残值率为零时，建筑物经济寿命=1÷年折旧率

　　(4)建筑物成新率=1-总折旧率

　　【例7-7】某宗房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市场价格4700元/平方米，土地重置成本(楼面地价)2300元/平方米，建筑物重置成本3000元/平方米，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

　　【解】建筑物折旧总额=土地重置成本+建筑物重置成本-房地产市场价格=(2300+3000-4700)×1.25=750(万元)，建筑物总折旧率=750÷(3000×1.25)=20%，八成新。

　　建筑物年折旧率=20%÷10=2%。

　　5.分解法

　　先把建筑物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取建筑物折旧。

　　第一部分：物质折旧

　　把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

　　◆可修复的物质折旧，折旧就是修复成本。

　　折旧额=在价值时点采用合理的修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要支出及应得利润

　　修复的条件：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值(修复增值)。

　　注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第4章，最高最佳利用原则的内容。

　　◆不可修复的要区分寿命期。

　　对于短寿命项目(修复项目剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命，常见于设备、装修等)，根据重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，利用年限法计算折旧额。

　　对于长寿命项目(修复项目剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命，常见于建筑物)，根据建筑物的重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额(合并计算)。

　　第二部分：功能折旧

　　功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。

　　◆功能缺乏折旧的求取：

　　可修复的功能缺乏——在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去假设在价值时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用(随同增加功能费用)，即增加该功能所超额的费用为折旧额。

　　折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用(当年没一起做的额外损失)。

　　举例：缺乏电梯。当初建造时就安装电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是可修复的功能缺乏的折旧额。

　　不可修复的功能缺乏——将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在价值时点重置建造建筑物时就具有的必要费用(随同增加费用)，即得到折旧额。

　　折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用(净损失)

　　◆功能落后折旧的求取：(先拆再建)

　　可修复的功能落后，其折旧额=该功能落后的重置成本-该落后功能已提折旧(即使未提折旧，修复时，这些残值也报废了)+拆除该落后功能的必要费用-该落后功能拆出后的残余价值+单独增加先进功能的费用-重置建筑物时随同增加先进功能的必要费用。(实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用)

　　不可修复的功能落后，折旧额=未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用。(与不可修复的功能缺乏的折旧计算一样)

　　【例7-12】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建成本为2050万元，该旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

　　【解】该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：

　　该办公楼电梯落后引起的折旧额=(50-40)+(2-3)+20=29(万元)

　　该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2050-29=2021(万元)

　　◆功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，超额持有成本资本化法。

　　在重置成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重置成本-超额持有成本。

　　在重建成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重建成本-(无效成本+超额持有成本)。

　　因为在重置情况下，用最新材料，技术和工艺重新购建，无效成本可以消除。只存在超额持有成本。

　　外部折旧，通常不可修复。要分清楚是暂时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取建筑物以外的各种不利因素(外部因素)导致的未来每年损失的净收益的现值之和作为外部折旧额。

　　6.求取建筑物折旧应注意2个问题

　　◆估价上折旧与会计折旧的区别。

区别项目	会计	估价
C原始价值	为资产历史价值，不随时间流逝而变化	为资产的重新购建成本，价值时点不同，C可能不同
V市场价值	资产的账面价值，无需与市场价值一致	资产的实际价值，必须与市场价值一致
目的	为了原始价值的分摊、补偿或回收	市场价值的减损

　　【重要考点】土地使用期限对建筑物经济寿命的影响(和收益法中，收益期的确定问题中的土地使用期限与建筑物经济寿命期不一致，处理方法一样)

　　住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。

　　非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。(利用图形来帮助理解)

　　情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

　　注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期。

　　情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的。

　　区分两种情况：(土地使用期到期建筑物是否给予补偿)

　　情况1：给予补偿——按照建筑物经济寿命确定折旧年限

　　情况2：不给补偿——按照土地使用权到期时的时间确定经济寿命

　　如土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限为60年(按照建筑物经济寿命确认);如无补偿，折旧年限为60-23=37年(按土地使用权到期时间确认)。

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