第二节 房地产价格构成

　　房地产价格构成(7项)：

　　①土地成本

　　②建设成本

　　③管理费用

　　④销售费用

　　⑤投资利息

　　⑥销售税费

　　⑦开发利润

　　房地产价格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

　　直接成本=土地成本+建设成本(带成本字样的前两项)

　　开发成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费(除开发利润的前六项)

　　1.土地成本

　　购置土地的必要支出，或者开发土地的必要支出及应得利润。

　　土地取得途径：

　　(1)市场购买;

　　(2)征收集体土地;

　　(3)征收国有土地上房屋。

　　(1)市场购买的土地成本

　　建设用地使用权价格(地价款)，主要用比较法、基准地价修正法、成本法求取。

　　土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。

　　(2)征收集体土地的土地成本(三项构成)

　　土地征收补偿费、相关税费、其他费用。

　　①土地征收补偿费用(四项构成)

　　土地补偿费(征收前3年平均年产值6～10倍)

　　安置补助费(每人征收前3年平均年产值4～6倍，每公顷最高不得超过前3年平均年产值的15倍)

　　(前两项总和不得超过30倍，特殊情况可以提高)

　　地上附着物和青苗补偿费

　　安排被征地农民的社会保障费用

　　②相关税费(五项税费)：新菜地开发建设基金+耕地开垦费+耕地占用税+征地管理费+政府规定的其他有关费用

　　耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

　　③其他费用

　　地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　(3)征收国有土地上房屋的土地成本

　　①房屋征收补偿费用(五项)：被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助和奖励

　　②相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其他有关费用

　　③其他费用

　　一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　2.建设成本

　　(1)前期费用，例如市场调研、可行性研究、项目策划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等开发项目前期工作的必要支出。

　　(2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意其与基础设施建设费、公共配套设施建设等工程建设内容的区分，避免重复计算或漏算。

　　(3)基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。

　　(4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)等非营业性设施的建设费用。

　　(5)其他工程费。

　　(6)开发期间税费，包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用。如绿化建设费，人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。

　　3.管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

　　4.销售费用，指预售或销售房地产的必要支出。为便于投资利息的测算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。

　　5.投资利息

　　房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。只要形成了资金占用，就要计算利息。

　　土地成本、建设成本、管理费用和销售费用(四项)，无论其是借贷资金还是自有资金都应计算利息。自有资金要考虑机会成本。

　　投资利息的计算(五方面)

　　(1)应计息项目(四项)：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用(注：销售税费一般不计利息。因为没有资金占用时间)。

　　(2)计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。

　　(3)计息期——估算建设期(有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的)。

　　(4)计息方式——单利和复利两种方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1单利利率 F=P·(1+i1×n)

　　i2复利利率 F=P·(1+i2)n

　　例如，3年期存款的单利年利率应大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

　　6.销售税费：销售税金及附加(两税一费，即增值税、城市维护建设税、教育费附加)。

　　其他销售税费：印花税等。

　　销售税费不包括：

　　应由买方缴纳的契税——站在开发商(卖方)的立场上看问题;

　　应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税——因为每个企业的土地增值情况，和所得税情况和经营状况相关，会影响估价结果的客观性。

　　7.开发利润

　　开发利润是房地产开发企业(或业主、建设单位)的利润，而不是建筑施工企业的利润(在建安成本中)。

　　开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业所能获得的平均利润，而不是个别开发企业最终实际获得的利润，也不是个别开发企业期望获得的利润。

　　根据不同的基数，有不同的利润率指标。(利润率一般是通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的，比较法的原理)

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。

　　直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润率是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目。注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。

　　考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”(头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个)、男人“金城武”(城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个;还有一个理解方法：投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中)。

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