收益期和持有期的测算

　　收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益(大于0)的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。——净收益大于0的持续时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

　　土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。

　　建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

　　对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图6-2所示。

　　图6-2　建筑物的经济寿命

　　建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，有3种情形：

　　(1)建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。

　　这是最简单的情况，考试不会考核这种情况。

　　(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命(房早到期，地晚到期)。

　　收益期以建筑物剩余经济寿命计算，再加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。(两个阶段)

　　自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的土地土地使用权在价值时点的价值。

　　①收益期内的净收益现值

　　②收益期外剩余土地使用权的价值

　　总价值=①+(②折现值)

　　例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期的价值，然后加上30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值。

　　该30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的土地使用权的价值减去现在30年使用期限的土地使用权的价值。

　　(3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束，或者说建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限。有两种情况：

　　①出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

　　②出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

　　对于第一种情况(无补偿)，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值。

　　对于第二种情况(有补偿)，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

　　①土地到期时无补偿。按土地到期时间作收益期

　　②土地到期时建筑物有补偿

　　评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。

　　利用预知未来若干年后价格的公式求取价值或价格，以及收益期较长、难以预测该期限内各年净收益的，应估计持有期。

　　持有期是预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。

　　⑤计算收益价值。

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