计算比较价值

　　一、计算单个可比实例的比较价值

　　比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正或调整。

　　经过这些修正和调整后，就将可比实例的成交价格变成了估价对象的价值或价格。如果把这些修正和调整综合在一起，则有下列公式：

　　(1)金额修正和调整下的公式：

　　比较价值=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额

　　(2)百分比修正和调整下的加法公式：

　　比较价值=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)

　　(3)百分比修正和调整下的乘法公式：

　　比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　值得注意的是，上述百分比修正和调整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。这就造成了从表面上看，似乎各种修正和调整系数无论是在加法式中还是在乘法公式中都是相同的，而实际上它们是不同的。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%，市场状况调整中从成交日期到价值时点可比实例同类房地产价格上涨或下跌的百分率为±T%，房地产状况调整中在价值时点可比实例在自身状况下的价格比

　　在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%，则有：

　　(1)百分比修正和调整下的加法公式为：

　　比较价值×(1±S%±R%)=可比实例成交价格×(1±T%)

　　(2)百分比修正和调整下的乘法公式为：

　　比较价值×(1±S%)×(1±R%)=可比实例成交价格×(1±T%)

　　以百分比修正和调整下的乘法公式为例，进一步说明比较法的综合修正和调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整公式，有直接比较修正和调整公式及间接比较修正和调整公式。

　　(1)直接比较修正和调整公式：

　　上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准;市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准;房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。

　　(2)间接比较修正和调整公式：

　　上式中，标准修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分;房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。

　　对交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%;共同修正和调整幅度不宜超过30%;修正和调整后的各个比较价值，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。(单因素不超20%，各因素综合不超30%。各比较价值最高最低值的比值不大于1.2)。

　　超过这个范围，宜更换可比实例;无可比实例更换时，要在估价报告中陈述理由。

　　二、计算最终的比较价值(了解)

　　一个可比实例，对应着一个比较价值。

　　将多个比较价格修正为一个最终价格的方法

　　(1)平均数：简单平均数、加权平均数

　　【例5-11】对3个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的3个比较价值分别为5200元/m2、5600元/m2和5300元/m2。分别赋予权重0.5、0.3和0.2。请采用“加权算术平均数”综合出一个比较价值。

　　【解】采用“加权算术平均数”综合出的一个比较价值为：

　　5200×0.5+5600×0.3+5300×0.2=5340(元/m2)

　　(2)中位数：把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价值;如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800;2200，2300，2400，2600，2750，2800这组数值的中位数为(2400+2600)÷2=2500。

　　(3)众数是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。

　　■平均数、中位数、众数三者的关系

　　□变量值完全对称的，这三者一致;

　　□在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中;

　　□在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中。

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