选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性(了解)

　　针对特定估价对象及估价目的、价值时点，选取符合一定条件的交易实例为可比实例。

　　二、选取可比实例的要求(掌握)

　　(一)数量要求：3～5个，但不得少于3个。

　　(二)质量要求(四要求)(掌握)

　　■要求一：可比实例的交易方式应适合估价目的;

　　■要求二：相似(实物、权益、区位等方面衡量);

　　■要求三：可比实例的成交日期应接近价值时点(不宜超过1年、不得超过2年);

　　■要求四：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格(或可修正为正常市场价格)。

　　(1)可比实例的交易方式应适合估价目的

　　房地产交易，买卖选取买卖实例，租赁选取租赁实例。

　　为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。

　　(2)可比实例与估价对象房地产相似

　　——区位相近。同一地区或同一供求范围。同一供求范围，指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

　　——用途相同。主要指大类用途相同，小类用途相同则更好。

　　——权利性质相同。如，国有土地与集体土地不同;出让地与划拨地不同;商品住房与经济适用住房、房改所购住房不同。

　　——档次相当。宾馆(星级)、写字楼(甲等乙等)。

　　——规模相当。0.5～2倍范围内。

　　——建筑结构相同。指大类建筑结构相同，小类建筑结构相同则更好。

　　(3)可比实例的成交日期应接近价值时点

　　可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年、不得超过2年。因为相差过长就难以进行市场状况调整，有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大偏差。此外，可比实例的成交日期不应晚于价值时点。

　　(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格。

　　(三)选取可比实例应注意的其他问题(掌握)

　　估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例;

　　估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例;

　　估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例(目前国内没有单独的建筑物的交易实例)。

　　■分配法(收益法中的剩余技术)

　　如果估价对象为土地或建筑物，而缺少相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含类似土地或类似建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地分成土地和建筑物两个部分，并将其成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。

　　估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格(通常采用成本法求取)，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。

　　■交易实例较多时，一定要选与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例。不得在位置上或成交日期上“舍近求远”。

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