比较法概述

　　一、比较法的含义

　　根据与估价对象相似的房地产的成交价格，求取估价对象价值或价格。

　　类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

　　可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中，交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向(简称市场导向)来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，直接、直观、有说服力，测算结果易于被理解、认可或接受。

　　【2012年真题】比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。参见教材P177。

　　二、比较法的理论依据

　　理论依据——替代原理，在同一市场上相似的房地产有相近的价格。

　　三、比较法适用的估价对象

　　同类房地产数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：

　　①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

　　②写字楼。

　　③商铺。

　　④标准厂房。

　　⑤房地产开发用地。

　　(注意区分：特殊厂房，在建工程)

　　不适用：

　　①数量少，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

　　②交易少，如学校、医院、行政办公楼等。

　　③可比性差，如在建工程(完工程度差异大)等。

　　比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。

　　如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率;···············

　　成本法：重置成本、房地产价格各构成部分(如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等);

　　假设开发法中：开发完成后的价值、开发经营期等的求取。

　　四、比较法估价需要具备的条件

　　在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。

　　市场不够活跃或类似房地产交易少，难以采用比较法。

　　不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。理由不成立

　　消除四个差异：

　　①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;——建立比较基础;

　　②特殊交易情况与正常交易情况不同;——交易情况修正(把非正常交易情况，修正为正常交易情况);

　　③成交日期与价值时点不同——市场状况调整;把可比实例在其成交日期的价格，调整为在价值时点的价格;

　　④可比实例状况与估价对象状况不同——房地产状况调整。把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

　　五、比较法估价的操作步骤

　　7步骤：

　　①收集交易实例;

　　②选取可比实例;

　　③建立比较基础;

　　④进行交易情况修正;

　　⑤进行市场状况调整;

　　⑥进行房地产状况调整;

　　⑦计算比较价值。

　　上述第三至第六个步骤均是对可比实例的成交价格进行处理，根据处理的内涵不同，可分为三种类型的处理，即价格换算、价格修正和价格调整。

　　价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比，即建立比较基础。

　　价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正”，即是进行交易情况修正。

　　价格调整是对价格“参考系”的调整，从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。

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