房地产估价原则概述

　　一、房地产估价原则的含义(了解)

　　在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准，即房地产估价原则。

　　二、房地产估价的主要原则

　　八原则：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。一致性原则、一贯性原则等。

　　不同估价目的，评估的价值类型不同，遵循的估价原则有所不同。

　　市场价值评估遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，还需要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则;

　　有的不一定要遵循市场价值评估应遵循的所有原则，如投资价值不一定遵循独立客观公正原则。

　　现状价值评估，是按估价对象在某一特定时间(通常为现在)的实际状况而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。

　　评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者根据估价目的和价值类型在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍。

　　三、房地产估价原则的作用

　　使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

　　估价原则可以帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。

　　评判评估价值是否正确(有无误差)，可以检查是否遵循了应遵循的估价原则。

　　【例题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。

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