第一节　对房地产估价的认识

　　一、房地产估价的含义(熟悉)

　　1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

　　专业/非专业五大不同(重要考点)：

　　①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。

　　②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

　　③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

　　④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。

　　⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

　　【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。

　　【例题】与非专业估价相比，专业估价的特点有(　)。

　　A.是一种专业意见

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。

　　2.专业房地产估价的概念

　　是房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的(估价目的)，遵循公认的原则(估价原则)，按照严谨的程序(估价程序)，依据有关文件、标准和资料(估价依据)，在合理的假设下(估价假设)，采用科学的方法(估价方法)，对特定的房地产(估价对象)在特定时间(价值时点)的特定价值或价格(价值类型)进行分析、测算和判断，并提供专业意见(估价结果)。

　　3.估价与评估的异同

　　相对于价值分析、测算和判断活动，估价专指对价值进行评估。

　　房地产评估范围更广泛：不仅包含房地产价值或价格评估，还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等。

　　房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值或价格为目标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。

　　除了房地产估价以外，房地产估价师和房地产估价机构还可以从事：

　　(1)房地产价格和价值分配。如把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配。

　　例如：

　　1)房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配(剩余技术)，把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配(高层建筑地价分摊);

　　2)采用成本法测算住宅小区的平均房价，在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配(开发商的售价表);

　　3)开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各宗土地之间分配。

　　(2)价值提升评估业务(如，房屋更新改造、改变用途、增加容积率、相邻房地产合并等)。

　　(3)房地产价值减损评估业务(如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估)。

　　(4)相关经济损失评估业务(如征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估)。是由损害修复带来的。

　　(5)房地产咨询业务(如房地产市场调查分析预测、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。)

　　这些相关业务和咨询业务，是估价师和估价机构有能力从事并应努力开展的业务领域。

　　【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。参见教材P4～5。

　　还需要指出的是，《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日全国人民代表大会常务委员会通过，简称《资产评估法》)颁布实施后，“资产评估”不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估，还包括房地产估价等其他评估领域和评估专业，并且该法第四条、第十三条和第十七条规定开展资产评估业务应遵循独立、客观、公正的原则。

　　但由于投资价值等某些价值价格评估，严格地说并不需要遵循独立、客观、公正的原则，所以为了防止不应有的违法，有必要将估价与评估区分开来，可将《资产评估法》所称的评估范围理解为鉴证性估价，不包括咨询性估价。

　　鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。自评自用

　　【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价;咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。

　　二、房地产估价的特点(五点)(重点掌握)

　　特点1：评估的是价值，不是价格

　　价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。

　　房地产估价本质上是评估房地产的价值，而不是价格。

　　特点2：房地产估价是模拟市场定价，而不是代替市场定价

　　估价和定价，本质不同。市场营销学中的4Ps，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。

　　房地产价值由市场力量决定、是客观的，由众多市场参与者的价值判断形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。要排除个别因素。

　　房地产价值是客观存在的，估价师运用专业知识及实践经验，“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

　　房地产估价，从形式上看是房地产估价师的主观定价行为，但是实质上房地产估价师需要模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。具体估价时，估价师模拟房地产市场机制的作用，考虑估价对象的潜在目标客户群的思维，思考和分析其价格进行估价。

　　特点3：房地产估价是提供价值意见，不作价格保证

　　估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份，发表对估价对象价值或价格的专业意见，供委托人及估价结果使用者参考使用，但是不是对估价对象在市场上可实现价格的保证。只是意见，不是保证。

　　不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。

　　在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价的法律责任大于咨询性估价的法律责任。

　　特点4：估价有误差，但误差应在合理范围之内(必考考点)

　　不同的估价师对同一估价对象房地产，同一价值时点，同一价值类型进行评估，评估值往往不同，与实际成交价格也有差异。这就是误差的问题。

　　对估价准确性问题的全面认识包括5点：

　　①合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值(误差不可避免)。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　②所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值=真实价值+误差。

　　③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价的误差容忍度较高，但误差范围又要适度。不过这个度较难把握。

　　④判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

　　一般不用实际成交价格判断误差，而采用合格的估价师对同一估价对象、同一估价目的、同一价值时点的重新估价结果。(对比法，复核)

　　⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过检查估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用等，间接对其估价结果肯定或否定。

　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。

　　目前我国的技术规范有4个：

　　①《房地产估价规范》(国家标准);

　　②《房地产估价基本术语标准》;

　　③《房地产抵押估价指导意见》;

　　④《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　【例题】关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

　　A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9～11。

　　【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　)。

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.做出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。参见教材P9～11。

　　【例题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

　　【例题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价值

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。参见教材P10。

　　特点5：既是科学也是艺术

　　估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

　　【例题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有(　)。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

　　E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材P9～11。

　　三、房地产估价的必要性(熟悉)

　　1.专业估价存在的前提——独一无二、价值量大

　　独一无二，各不相同，不能通过简单的比较得知价格，需要专业估价。价值量大，可以承担聘请专业机构或专业人员估价的花费。

　　2.房地产需要专业估价的具体分析

　　房地产市场是不完全市场。“完全市场”条件：

　　①同质商品;

　　②买者卖者人数众多;

　　③进出市场自由;

　　④价格信息充分，并能预测未来的价格;

　　⑤单个买者卖者无关紧要;

　　⑥无串通共谋;

　　⑦消费者总效用最大化，销售者总利润最大化(理性经济人);

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。不符合任何一条，就是不完全市场。

　　房地产市场是典型的不完全市场。房地产品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。房地产无法移动，不符合第⑧条。

　　不完全市场，阻碍房地产价格合理形成，不会自动形成适当的价格，需要房地产估价师模拟市场定价，推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，保护房地产交易者合法权益，维护房地产市场秩序。

　　3.房地产估价是估价行业的主体

　　(1)房地产量大面广，其他资产相对较少;

　　(2)房地产需要估价的情形较多;

　　房地产交易、抵押、征收、税收、保险、损害赔偿等行为都需要房地产估价。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务;

　　(4)房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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