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2019房地产估价师教材<理论方法>第十章知识点:移动平均法

来源 :中华考试网 2018-11-13

移动平均法

  移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。

  一、简单移动平均法

  某类房地产2010年1~12月的价格如表10-5第2列。由于各月份的价格受某些不确定因素的影响,时高时低,变动较大,如果不予以分析,则不易显现其发展趋势。如果把若干个月的价格加起来计算其移动平均数,建立一个移动平均数时间序列,就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度,进而可以预测该类房地产的未来价格。

  某类房地产2010年1~12月的价格(元/m2) 表10-5

月份

房地产价格的实际值

每5个月的移动平均数

移动平均数的逐月上涨额

1

6700

 

 

2

6800

 

 

3

6900

6840

 

4

6800

6940

100

5

7000

7040

100

6

7200

7140

100

7

7300

7260

120

8

7400

7380

120

9

7400

7500

120

10

7600

7620

120

11

7800

 

 

12

7900

 

 

  在计算移动平均数时,每次应采用几个月来计算,需要根据时间序列的序数和变动周期来确定。如果序数多、变动周期长,则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之,可以采用每2个月或每5个月来计算。对于上述房地产价格,采用每5个月的实际值计算其移动平均数。

  具体的计算方法是:把1~5月的价格加起来除以5得6840元/m2,作为3月的房地产价格移动平均值;把2~6月的价格加起来除以5得6940元/m2,作为4月的房地产价格移动平均值;把3~7月的价格加起来除以5得7040元/m2,作为5月的房地产价格移动平均值;依此类推,计算结果见表10-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月上涨额,计算结果见表10-5第4列。

  如果需要预测该类房地产2011年1月的价格,则计算方法如下:由于最后一个移动平均数7620对应的时间是2010年10月,与2011年1月相差3个月,所以预测该类房地产2011年1月的价格为:7620+120×3=7980(元/m2)

  二、加权移动平均法

  在计算移动平均数时,越是近期的数据对预测值的影响越大,所以越是近期的数据给予越大的权重,较远的数据则给予较小的权重。

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