第六节假设开发法测算中各项的求取

　　一、后续开发经营期

　　为了预测开发完成后的价值和后续开发的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算后续开发应得利润，首先需要预测后续开发经营期(以下简称开发经营期)。

　　开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　开发经营期可分为建设期和经营期。

　　取得用地日 开工日 竣工日 开始销售日 售磬日

　　二、后续开发的必要支出

　　待开发房地产取得税费(买方承担的)、后续建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、投资税费。

　　后续必要支出项目，估算方法与成本法中相同。

　　与成本法中估算的区别：

　　①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在价值时点的值;

　　②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

　　投资利息，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。

　　计息项目(销售税费一般不计息)：

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值

　　取得待开发房地产的税费

　　后续的开发成本、管理费用和销售费用

　　计息期

　　待开发的房地产价值，和待开发房地产取得税费，假设在价值时点一次性付清，计息起点是价值时点。

　　后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常分散在一段时间内均匀发生，所以假设为所发生的时间段的期中。