第二节动态分析法和静态分析法

　　一、动态分析法和静态分析法的产生

　　房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。

　　考虑资金时间价值有两种方式：折现的方式(动态分析法);单独计算投资利息的方式(静态分析法)。

　　二、动态分析法与静态分析法的区别

　　3大区别：

　　(1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

　　现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。

　　(2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，不需要将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售;

　　动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，把它们折算到价值时点，然后再相加减。

　　(3)在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

　　三、动态分析法和静态分析法的优缺点

　　从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂;静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

　　实际估价中优先选择动态分析法。