房地产估价师

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2018房地产估价师教材考点:比较法及其运用之报酬率的确定

来源 :中华考试网 2018-09-11

报酬率的确定

  1.报酬率的实质(熟悉)

  投资回收——所投入资本的回收,即保本。

  投资回报——所投入资本全部回收以后的额外所得,即报酬。

  回报率=投资回报÷所投入的资本

  投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率,应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。

  房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。

  不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型房地产的不同权益类型,例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有资金收益,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。因此,在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

  但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据,并经得起理论推敲和进行横向(不同房地产之间)、纵向(前后不同时间之间)比较。

  【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。

  A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

  B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高

  C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率

  D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报和投入资本的关系,A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大,风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时,投资者的报酬率可以适当降低,C也不对。土地投资可靠,风险小,所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P247~248。

  2.报酬率的求取方法(熟悉)

  其中:①投资风险补偿率,是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时,他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿,否则就不会投资。

  ②管理负担补偿率,是指一项投资所要求的操劳越多,其吸引力就会越小,从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

  ③缺乏流动性补偿率,是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券、黄金相比,买卖要困难,变现能力弱。

  ④投资带来的优惠率,是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处,例如易于获得融资(如可以抵押贷款),从而投资者会降低所要求的报酬率。

  累加法应用举例表7-3

  项目数值

  无风险报酬率0.050(5.0%)

  投资风险补偿率0.020(2.0%)

  管理负担补偿率0.001(0.1%)

  缺乏流动性补偿率0.015(1.5%)

  投资带来的优惠率-0.010(-1.0%)

  报酬率0.076(7.6%)

  方法三:投资报酬率排序插入法

  ①搜集与报酬率有关的资料

  ②将不同类型的报酬率按从低到高的顺序排列

  ③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,确定估价对象风险程度应落的位置

  ④根据位置,在图表上找出对应的报酬率

  【单选题】某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。

  A.5061.44  B.5546.94

  C.5562.96  D.6772.85

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。

  折现率=6%+6%×25%=7.5%,

  6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44。

  参见教材P250。

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