报酬率的确定

　　1.报酬率的实质(熟悉)

　　投资回收——所投入资本的回收，即保本。

　　投资回报——所投入资本全部回收以后的额外所得，即报酬。

　　回报率=投资回报÷所投入的资本

　　投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。

　　房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。

　　不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益类型，例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

　　但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据，并经得起理论推敲和进行横向(不同房地产之间)、纵向(前后不同时间之间)比较。

　　【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是(　)。

　　A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P247～248。

　　2.报酬率的求取方法(熟悉)

　　其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。

　　②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

　　③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券、黄金相比，买卖要困难，变现能力弱。

　　④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资(如可以抵押贷款)，从而投资者会降低所要求的报酬率。

　　累加法应用举例表7-3

　　项目数值

　　无风险报酬率0.050(5.0%)

　　投资风险补偿率0.020(2.0%)

　　管理负担补偿率0.001(0.1%)

　　缺乏流动性补偿率0.015(1.5%)

　　投资带来的优惠率-0.010(-1.0%)

　　报酬率0.076(7.6%)

　　方法三：投资报酬率排序插入法

　　①搜集与报酬率有关的资料

　　②将不同类型的报酬率按从低到高的顺序排列

　　③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置

　　④根据位置，在图表上找出对应的报酬率

　　【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A.5061.44　　B.5546.94

　　C.5562.96　　D.6772.85

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。

　　折现率=6%+6%×25%=7.5%，

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44。

　　参见教材P250。