市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义(熟悉)

　　可比实例的成交价格是其成交日期时(过去)的价格。估价对象是价值时点时房地产市场状况下的价值。这两个不同的时点的市场状况不同，需要予以修正。

　　市场状况调整，也称为交易日期调整。把可比实例在其成交日期的价格，调整成在价值时点时的价格。

　　二、市场状况调整的方法(掌握)

　　市场状况调整主要采用百分比法，其进行市场状况调整的一般公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在价值时点的价格

　　其中，市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到价值时点，可比实例的市场价格涨、下跌的百分率为±T%(从成交日期到价值时点，当可比实例的市场价格上涨时，为+T%;下跌时，为-T%)，则：

　　可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在价值时点的价格

　　或者

　　可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在价值时点的价格

　　通过上式可知，市场状况调整系数是(1±T%)，而不是±T%。

　　市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些类似房地产的价格找出该类房地产的市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。

　　市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

　　(一)市场状况调整的价格指数法

　　定基价格指数(尾首相比)

　　(二)市场状况调整的价格变动率法

　　房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。

　　采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：

　　逐期变动率(用的表述方式“每期比上期”，考试中最常见)：

　　可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率)期数

　　平均变动率：

　　可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)

　　【例】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m2。另获知该类房地产的价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

　　『解答』对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。可以将时间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则：

　　3500×(1+1.5%)⁵×(1+2%)4=4081.30(元/m2)

　　【例】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

　　『解答』将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

　　2000×6.8450×(1+0.2%)⁸=13910.58(元人民币/m2)

　　【例】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

　　『解答』将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

　　2000×(1+0.3%)⁸×6.7050=13735.24(元人民币/m2)

　　用于市场状况调整的价格指数或变动率，应为房地产价格指数或变动率。因为房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变动的因素。

　　即使选用房地产价格指数或变动率，还要搞清楚其内涵、数据基础和编制方法。房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;

　　④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产(如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产)，其价格变动的方向和程度并不相同，所以，针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用，而应选用可比实例所在地同类房地产的价格指数或变动率。