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2018房地产估价师教材考点:房地产价格与一般物品价格的异同

来源 :中华考试网 2018-08-23

  房地产价格与一般物品价格的异同

  相同处是:①都是价格,是价值的货币表现;②有波动,受供求因素的影响;③优质高价,劣质低价。(了解)

  区别:(熟悉)

  (1)房地产价格与区位关系密切,房地产不可移动,其价格与区位密切相关。

  (2)房地产价格实质上是房地产权益的价格,一般物品价格主要是物品本身的价格。

  (3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格,一般物品价格主要是买卖价格。房地产同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。房地产同时有两种价格:一是其本身有一个价格,经济学上称为源泉价格,即买卖价格,也称为交换代价的价格,通常简称价格;二是使用其一定时间的价格,经济学上称为服务价格,即租赁价格,也称为使用代价的租金,通常简称租金。

  广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)之分。

  房地产的价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系。相互之间可以互相换算。

  如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与报酬率或资本化率(相当于利息率,通常简称利率),将租金资本化即可;相反,如果需要求取租金,只要把握价格和报酬率或资本化率,也可求得。具体的求取方法是收益法(该方法将在本书第七章详细介绍)。

  (4)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响,一般物品价格不易受交易者的个别情况左右。一般的物品价格形成较客观,不易受交易者的个别情况的左右。

  房地产具有独一无二的特性,且不能搬到同一处进行比较,要认识房地产,只有亲自到实地查看。而且由于房地产价值量大,相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者,所以,房地产价格通常随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别情况(如议价能力,卖方急需现金,买房的偏好、财力、感情冲动等)的影响。

  (5)房地产价格形成的时间通常较长,一般物品价格形成的时间通常较短。一般物品因为同质的很多,相互之间可比性较强,且价值不很大,所以价格形成时间通常较短。房地产因为具有独一无二的特性,相互之间可比性较差,加上价值较大,在非房地产市场过热导致“抢购”的情况下,人们对房地产交易通常是很谨慎的,所以房地产交易价格一般难以在短期内达成。

  【例题】房地产价格的特征主要包括( )。

  A.房地产价格受建筑技术的影响很大

  B.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响

  C.房地产价格形成的时间通常较长

  D.房地产价格实质上是房地产权益的价格

  E.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格的五个特征:(1)房地产价格与区位关系密切,一般物品价格与区位关系不大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格,一般物品价格主要是物品本身的价格。(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格,一般物品的价格主要是买卖价格。(4)房地产价格容易受交易者的个别情况影响,一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右。(5)房地产价格形成的时间通常较长,一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材P84。

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