第三节　房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。

　　(一)房地产估价机构

　　房地产估价机构简称估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业机构。

　　(二)注册房地产估价师

　　房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或资格互认、资格认定，依法取得房地产估价师执业资格的专业人员。理论知识+实践经验+职业道德

　　注册房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构统一接受委托和收费。

　　(三)估价委托人

　　估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位和个人。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用(咨询性估价)，如人民法院委托的司法拍卖估价报告是人民法院自己用于确定拍卖保留价;也可能是给特定的第三方使用(鉴证性估价)，如借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用;还可能是给不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。

　　有必要弄清估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的区别和关系。

　　估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用者是贷款人。

　　要求能联系实际，确定估价中这几种身份的关系。

　　在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。

　　在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。(注意判断题)

　　二、估价目的

　　估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。

　　一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、转让、租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。

　　在实际估价中，应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。

　　三、估价对象

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　房地产估价对象有房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。

　　四、价值时点

　　价值时点又称为价值时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

　　由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须搞清楚评估的是估价对象在哪个时间的价值或价格。这个时间就是价值时点。价值时点根据估价目的来确定。它可能是现在、过去或将来的某个时间，通常为某个日期。

　　确定价值时点在前，得出评估价值在后。

　　五、价值类型

　　价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型根据估价目的确定。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。

　　同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。而不同估价目的下的评估价，如买卖价格，评估价值，计税价值，彼此之间可能是不相同的。

　　六类价值类型：市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。

　　六、估价原则

　　估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在的反复估价实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。

　　但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等比较价值以外的其他价值时，上述原则不是全部适用，应根据价值内涵和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。

　　估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

　　七、估价程序

　　估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托;②确定估价基本事项;③制定估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选用估价方法进行测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告;⑩交付估价报告;(11)保存估价资料。

　　通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。

　　八、估价依据

　　估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。它主要包括四个方面的文件、资料：一是有关法律、法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策。

　　二是有关房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。三是估价委托书和委托人提供的估价所需资料。四是房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

　　在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线(最低要求)。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。

　　九、估价假设

　　估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该土地的容积率或用途等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的合理假定。

　　合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

　　其作用(2个)：规避估价风险，保护估价师和估价机构;告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。

　　十、估价方法

　　房地产价值应采用科学的方法进行测算，不能仅凭经验进行主观推测。三种基本估价方法，即比较法(也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法(也称为重置成本法、重建成本法)。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法(也称为剩余法、预期开发法、开发法)、路线价法、基准地价修正法(也称为基准地价系数修正法)、长期趋势法等。

　　每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价;待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价;在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

　　十一、估价结果

　　估价结果是指通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

　　但对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

　　还需要说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果有问题，而可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产比较状况和估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。