第四节 平均发展速度法

　　若房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： Vi=P0×ti

　　【例10-3】 需要预测某宗房地产2005年、2006年的价格，通过市场调查，获得该类房地产2000～2004 年的价格并计算其逐年上涨速度如表10-4中第2列和第3列所示。

　　某类房地产2000～2004年的价格(元/㎡) 表10-4

　　从表10-4中可知该类房地产2000—2004年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。

　　本例房地产价格的平均发展速度为： t=(1200/560)1/4=1.21

　　即平均每年上涨21%。据此预测该宗房地产2005年的价格为： V5=560×1.215=l 452(元/㎡)

　　预测该宗房地产2006年的价格为： V6=560×1.216=1 758(元/㎡)

　　预测条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。

　　越接近估价时点的发展速度对估价越重要，对过去各期的发展速度若能用不同的权数予以加权后再计算其平均发展速度，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。