第三节 平均增减量法

　　若房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可用平均增减量法进行预测。计算公式如下：

　　Vi=P0+d×i

　　d=[(P1-P0)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n=(Pn-P0)/n

　　式中 Vi——第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值;

　　i——时期序数，i=1，2，…，n;

　　P0——基期房地产价格的实际值;

　　d——逐期增减量的平均数;

　　Pi——第i期房地产价格的实际值。

　　【例10-2】需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000—2004年的价格及其逐年上涨额如表10-2中第2列和第3列所示。

　　某类房地产2000—2004年的价格(元/㎡) 表8-2

　　从表10-2中可知该类房地产2000—2004年价格的逐年上涨额大致相同。据此 就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年 的趋势值。

　　该类房地产价格逐年上涨额的平均数计算如下： d=(32+33+35+34)/4=33.5(元/㎡)

　　据此预测该宗房地产2005年的价格为： V5=681+33.5×5=848.5(元/㎡)

　　预测该宗房地产2006年的价格，则为：　 V6=681+33.5×6=882.0(元/㎡)

　　例10-2运用逐年上涨额的平均数计算趋势值，基本都接近于实际值。需注意的是，若逐期上涨额时起时伏，很不均匀，即时间序列的变动幅度较大，则计算出的趋势值与实际值的偏离也随之增大。

　　□预测条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近。

　　越接近估价时点的增减量对估价更为重要，对过去各期的增减量若能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。对于例8—2中4年的逐年上涨额，可选用表8-3中各种不同的权数予以加权。表8-3中的权数是根据一般惯例进行假设的。

　　例8-2 如果采用表8-3中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权 平均数为：

　　d=32×0.1+33×0.2+35×0.2+34×0.5=33.8(元/㎡)

　　用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2005年的价格为：

　　V5=681+33.8×5=860.0(元/㎡)