第十章 长期趋势法及其运用

第一节　长期趋势法的概述○

　　一、长期趋势法的含义

　　□含义：是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。已知→未知 过去和现在→未来

　　二、长期趋势法的理论依据

　　评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，从而作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产价格。

　　三、长期趋势法适用的对象和条件

　　□长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。

　　□适用对象：价格无明显季节波动的房地产

　　□适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信，——可消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。

　　四、长期趋势法估价的操作步骤

　　估价的4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠;②整理搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价或楼面地价)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型);④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。

　　共5种：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。