第五节 假设开发法总结和运用举例

　　假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法;根据考虑资金时间价值的方式不同，分为现金流量折现法和传统方法;估价结果为预测的开发完成后的房地产价值，减去后续正常开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润以及取得待开发房地产的税费。

　　【例9-1】 某成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡;开发期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用、销售费用为2.5亿元/k㎡;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

　　【解】设该成片荒地的总价为V：

　　该成片荒地开发完成后的总价值=800× 2 000 000× 60%=9.6(亿元)

　　取得该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

　　开发成本、管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1)=0.270V+0.612(亿元)

　　转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

　　开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　取得该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.270V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75) V=1.641(亿元)

　　故： 荒地总价=1.627(亿元) 荒地单价=81.35(元/㎡)

　　【例9-2】 某宗“七通一平”熟地的面积为5 000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3 500元。请利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。

　　【解】 设该宗土地的总价为V：

　　该写字楼的总建筑面积=5 000×2=10 000(㎡)

　　开发完成后的总价值=3 500×10 000/(1+12%)2 =2790.18(万元)

　　建筑安装工程费等的总额=1500×10 000×(1+8%+6%)×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]=1546.55(万元)

　　建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。同理，销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，其折现年数是1.75。

　　销售费用总额=3 500×10 000×2%/(1+12%)1.75=57.41(万元)

　　注：销售费用的计算基数为销售收入，而不是开发完成后的总价值(易错，重复折现)

　　销售税费总额=2790.18×6%=167.41(万元)

　　购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V(万元)

　　V=2790.18-1546.55-57.41-167.41-0.03V V=989.14(万元)

　　故： 土地总价=989.14(万元) 　　土地单价=98914 00/5000=1978.28(元/㎡)

　　楼面地价=98914 00/10000=989.14(元/㎡)

　　【例9-3】 某旧厂房的建筑面积为5 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为每平方米建筑面积1 000元;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告等销售费用，该费用为售价的2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。

　　【解】 设该旧厂房的正常购买总价为V：

　　装修改造后的总价值=4 000×5 000/(1+12) =1 785.7l(万元)

　　购买该旧厂房的税费总额=V×4% =0.04V(万元)

　　需补交土地使用权出让金等的总额=400×5 000 =200(万元)

　　装修改造总费用=1 000× 5 000/(1+12%)0.5=472.46(万元)

　　销售费用=4 000×5 000×2%/(1+12%)0.75=36.74(万元)

　　销售税费总额=4 000×5 000×6%/(1+12%)=107.14(万元)

　　或：销售税费总额=1 785.7l×6%=107.14(万元)

　　购买该旧厂房的税费总额=V×4% =0.04V(万元)

　　需补交土地使用权出让金等的总额=400×5 000 =200(万元)

　　V=1 785.71-0.04V-200-472.46―36.74―107.14 V=932.09(万元)

　　故： 旧厂房总价=932.09(万元) 旧厂房单价=l 864.18(元/㎡)

　　【例9-4】某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3 000㎡，规划总建筑面积12 400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2 300元。至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投入40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年(18个月)，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。

　　【解】本题解题的关键，一是不能直接计算出续建完成后总价值，可设为V，二是写字楼建成后的价值需要用收益法计算。时间关系和计算思路见下图显示：

　　设该在建工程的正常购买总价为V：

　　续建完成后的总价值=A/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t

　　续建完成后的总价值=

　　上式中，t为需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。根据题意，它们分别如下：

　　A=60×12×12 400×0.7×85%×(1-25%)=398.41(万元)

　　Y=9%　 rd=13%　n=50-3-0.5=46.5(年)　　t=2(年)

　　n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束结束。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为3年，建成半年后出租，所以n=46.5年;t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2年。故

　　续建完成后的总价值计算如下：

　　购买该在建工程的税费总额=V×3% =0.03V(万元)

　　V=3 403.78-0.03V-1 561.32-111.92-204.23　 V=l 481.85(万元)

　　故： 在建工程总价=1 481.85 (万元) 在建工程单价=1 481.85÷1.24=1 095.04(元/㎡)

　　【例9-5】 估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10 000㎡，形状规则，土地条件为“三通一平”;城市规划允许的用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40%;土地使用期限从土地使用权出让之日起计50年。

　　估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，因此，选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。

　　(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50 000㎡。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层;其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途;3～18层的建筑面积相同，均为2 750㎡，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6 000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。

　　(3)预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。

　　(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为4500元/㎡建筑面积，居住部分在出售时的平均价格为2 500元/㎡建筑面积。

　　(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳契税等税费。

　　(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2008年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。

　　设该土地出让时的正常市场价格为V：

　　开发完成的总价值=1822.42+8 829.33=8 829.33 (万元)

　　购地税费总额=V×3%=0.03V (万元)

　　注：开发期3年，建成前半年开始投入至全部售完为止，建成后一年全部售出，则有2.5+(0.5+1)/2=3.25。

　　销售税费总额=建成后的总价值×6% =8829.33×6%=529.76(万元)

　　总地价=8 829.33-6 921.57-268.47-529.76-0.03V

　　V=(8 829.33-0.03V-6 921.57-268.47-529.76)/(1+0.03) =1 077.21(万元)

　　估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价师的估价经验，将总地价确定为1078万元。

　　对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2008年10月1日出让时的正常市场价格评估结果为：总地价1 078万元，单位地价1 078元/㎡，楼面地价215.6元/㎡。

　　【例9-6】某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000㎡，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1至4层规划为商业,建筑面积为2万㎡;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万㎡。项目总开发成本为3000元/㎡,管理费用为开发成本的5%。项目建成后,商业用于经营，写字楼全部出售，经调查，有关数据如下：

　　⑴ 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

　　⑵ 该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。

　　⑶ 商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

　　⑷ 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

　　⑸ 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

　　⑹ 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

　　试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

　　【解】

　　1、续建建成后的房地产价值=44 590.37(万元)

　　(1)写字楼开发完成后的价值V写=8000元/㎡×3万㎡÷(1+10%)3=18 031.56 (万元)

　　(2)写字楼的销售税费=18031.56×6%=1 081.89 (万元)

　　(3)商业部分开发完成后的价值：(万元)

　　(4) 续建建成后的总价值=(1)-(2)+(3)=44 590.37(万元)

　　2、续建总费用=13 174.67(万元)

　　(1)后续开发成本、管理费用等3000元/㎡×5万㎡×(1+5%)+(1+10%)2/2=10 022.73 (万元)

(2)

　　(3)续建总费用=(1)+(2)=13 174.67(万元)

3、 4、

　　5、在建工程价值

　　在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　=44 590.37-13 174.67=31 415.89万元

　　(18031.56+27640.70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)=30500.86万元

　　6、带抵押债务转让的合理交易价格

　　带抵押债务转让的合理交易价格=在建工程价值+债务=31 415.89+4 114.59=72 530.48万元

　　【例9-7】某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

　　该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。

　　按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

　　请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)

　　【解】设该在建工程的正常购买总价为P

　　一、 续建完成后总价值

　　1未来收益年限n=40-1-2-1=36年

　　2未来年纯收益现值之和

　　3装修及大修费用现值之和

　　方法一

　　方法二

=92.79万元

　　方法三

　　4续建完成后的总价值

　　二、续建总费用

　　V3=(2300×700×15×(1-55%)×(1+3%))/(1+13%)^0.25=108.57万元

　　三、销售税费和费用 288.62×(6%+2%)=108.57万元

　　四、购买该在建工程的税费总额V5=P×3%=0.03P

　　五、求在建工程价值P

　　P=288.62-108.57-23.09-0.03P P=152398万元