第四节 假设开发法测算中各项的求取●

　　一、后续开发经营期

　　□含义：开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成的房地产开发竣工验收完成的日期。

　　□经营期可分为销售期和运营期。销售期是从开始销售开发完成后的房地产到将其全部销售完毕的日期。在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。运营期的起点通常是开发完成后的房地产竣工验收完成的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

　　□开发经营期、建设期(开发期)、经营期等之间的关系见图9-1：

　　图9-1 开发经营期及其构成

　　□预测开发经营期的方法。分解为各个构成部分→分别预测→连接各个构成部分。建设期相对容易预测，预测前期相对困难，建造期一般能较准确预测。经营期(销售期)通常难以准确预测，预测时应考虑未来房地产市场的景气状况。

　　□预测建设期方法。关键：把握住两头(待开发房地产状况和开发完成后的房地产状况)，假设将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必要的时间。2种估算方法：①直接估算往后需要做的各项工作所需要的正常时间。②采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，分别求取开发完成后的房地产的建设期t1和待开发房地产的建设期t2，t= t1+t2+t3(t3为被迫转让前提“重新接手”待开发房地产所必要的时间)。

　　二、开发完成后的价值

　　□关于开发完成后的价值预测的3个弄清：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值;②该价值是在哪个时间上的价值;③预测的方法有哪些。

　　□开发完成后的价值对应的房地产状况

　　开发完成后的价值：指开发完成后的房地产状况所对应的市场价值。先弄清开发完成后的房地产状况，再预测该状况的房地产价值。注意：开发完成后的状况，除了房地产，还可能包含着房地产外的动产、权利等。如开发完成后的房地产为酒店等收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的财产。此时，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产外的财产的价值。

　　□开发完成后的价值对应的时间

　　开发完成后的价值对应的时间有3个：①开发完成时;②开发完成之前的某个时间;③开发完成之后的某个时间。弄清：预测开发完成后的房地产在哪个时间上的价值。开发完成后的房地产适宜销售：通常预测开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但市场较好而适宜采取预售：预测预售时的房地产市场状况下的价值;市场不好而需要延迟销售：预测延迟销售时的房地产状况下的价值。

　　□开发完成后的价值的预测方法

　　■采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势推测。比较单位通常是单价而非总价。

　　■出租和营业的房地产：采用收益法求取。

　　■不能采用成本法求取。否则，表面上采用假设开发法估价，实质采用成本法估价。

　　注意：其计算基础：①建筑面积;②可供销售的建筑面积;③可供出租的使用面积。

　　三、后续必要支出及应得利润

　　□含义：将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得利润。包括取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润——统称为“扣除项目”。测算方法与成本法中的相同，但要注意2点区别：①时点不同：开发法：扣除项目在未来发生时的值，成本法：在估价时点时的值;②内涵不同：开发法：是在取得待开发房地产后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，成本法：包括取得待开发房地产前发生的支出和应得利润。

　　□取得税费是假定估价时点购置待开发房地产，此时应由买方应缴纳的有关税费(如契税、印花税、交易手续费等)。通常是根据税法、当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。

　　后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，后续必要支出通常还应包括家具设备等房地产外的财产的购置费等支出。相同的待开发房地产，开发完成后的状况不同必要支出不同。

　　□投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计算方式和利率。其中，计息项目包括：①待开发房地产价值;②取得待开发房地产的税费;③后续的开发成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润一般不计息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。注意：待开发房地产价值是假设在估价时点一次性付清，其计息起点是估价时点。后续的开发成本、管理费用、销售费用等通常是在一段时间内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。

　　□利润率有：直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率。各自内涵及所对应的计算基数不同，测算时要相互匹配。要注意利润率是总利润率还是年利润率。开发利润的计算基数和相应的利润率有4种：

　　■计算基数=土地取得成本+开发成本，相应利润率可称为直接成本利润率，即

　　直接成本利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本)

　　■计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应利润率可称为投资利润率，即

　　投资利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

　　■计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应利润率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)

　　■计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即

　　销售利润率=开发利润÷开发完成后的房地产价值

　　四、折现率

　　□折现率与报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金利率和开发利润率两部分。

　　□折现率，是与报酬率、利息率、内部收益率(IRR)的同性质的比率。

　　五、测算中的其他问题

　　□假设开发法的3种估价前提

　　估价前提：①自己开发前提：估价对象仍由其拥有者或开发商开发建设。②自愿转让前提：估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设。③被迫转让前提：估价对象要被迫转让给他人开发建设。一般：评估值①>②>③。运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，必须根据估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

　　□应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。