第三节 现金流量折现法和传统方法

　　一、现金流量折现法和传统方法的定义○

　　运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种不同的方式：①采用折现方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。

　　二、现金流量折现法与传统方法的区别◎3大区别

　　□开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的发生与测算的时点不同。传统方法：依估价时点的房地产市场状况作出，即其是静止在估价时点的金额;现金流量折现法：模拟开发过程，预测其在未来发生的时间及在未来发生时所发生的金额，即要进行现金流量预测。

　　□是否考虑各项收入及支出发生的时间不同。传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，直接相加减(计投资利息，计息期算至开发完成时止，不考虑预售、延迟销售);现金流量折现法考虑各项收入、支出发生的时间不同，将其折算到同一时间点上的价值(最终折算到估价时点上)，再相加减。

　　□投资利息、开发利润是否单独计算。传统方法：单独计算投资利息、开发利润，现金流量折现法：投资利息、开发利润隐含在折现过程中，要求折现率包含：安全收益部分(通常的利率)和风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

　　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

　　□优缺点：现金流量折现法：测算结果比较精确但较复杂;传统方法：测算结果较粗略但相对简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

　　□实际估价的要求：尽量采用现金流量折现法(难以采用时可采用传统方法)。