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2018年房地产估价师考试章节辅导:假设开发法的基本公式

来源 :中华考试网 2018-03-19

第二节 假设开发法的基本公式●

  一、假设开发法最基本的公式

  □最基本公式为:

  待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

  后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润

  ◆若采用成本法求取开发完成后的房地产价值,则公式为:

  开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  □具体扣减的项目及其金额:开发过程中还需开展的各项工作及相应的必要支出和应得利润。已经完成的工作及相应的支出和利润,已包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项目。

  □估价时注意2个把握:⑴待开发房地产状况和开发完成后房地产状况;⑵开发完成后房地产经营方式。

  ■待开发房地产状况(估价对象状况):土地、在建工程、旧的房地产等

  ■开发完成后房地产状况:熟地、新的房地产(毛坏房、粗装修房)等

  ■开发后的经营方式:销售、出租和营业。

  □开发法估价的7种情形:①估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地,将生地开发成熟地;③估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;⑤估价对象为成熟地,在熟地上进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房,将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。

  二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式

  上述假设开发法最基本的公式,按估价对象状况和开发完成后的房地产状况可具体细化如下:

  ㈠求生地价值的公式

  □适用于在生地上进行房屋建设的公式

  生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  开发完成后的价值=生地价值+取得生地的税费+由生地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  □适用于将生地开发成熟地的公式

  生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  开发完成后的熟地价值=生地价值+取得生地的税费+由生地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  ㈡求毛地价值的公式

  □适用于在毛地上进行房屋建设的公式:

  毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  开发完成后的价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  □适用于将毛地开发成熟地的公式:

  毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  开发完成后的熟地价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  ㈢求熟地价值的公式(适用于在熟地上进行房屋建设)

  熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  开发完成后的价值=熟地价值+取得熟地的税费+由熟地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  ㈣求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)

  在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  续建完成后的价值=在建工程价值+取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+续建利润

  ㈤求旧房价值的公式(适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房)

  旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润

  ◆相对应的成本法公式为:

  装饰装修改造或改变用途后的价值=旧房价值+取得旧房的税费+装饰装修改造或改变用途的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+装饰装修改造利润

  三、按开发完成后的经营方式细化的公式

  ㈠适用于开发完成后销售的公式 V=Vp-C

  式中V:待开发房地产的价值;Vp:用市场法测算的开发完成后的价值;C:后续必要支出和应得利润。

  ㈡适用于开发完成后出租或营业的公式 V=VR-C

  式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的价值。V、C——同上

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