第二节 假设开发法的基本公式●

　　一、假设开发法最基本的公式

　　□最基本公式为：

　　待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润

　　◆若采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：

　　开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　□具体扣减的项目及其金额：开发过程中还需开展的各项工作及相应的必要支出和应得利润。已经完成的工作及相应的支出和利润，已包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项目。

　　□估价时注意2个把握：⑴待开发房地产状况和开发完成后房地产状况;⑵开发完成后房地产经营方式。

　　■待开发房地产状况(估价对象状况)：土地、在建工程、旧的房地产等

　　■开发完成后房地产状况：熟地、新的房地产(毛坏房、粗装修房)等

　　■开发后的经营方式：销售、出租和营业。

　　□开发法估价的7种情形：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;⑤估价对象为成熟地，在熟地上进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式

　　上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况和开发完成后的房地产状况可具体细化如下：

　　㈠求生地价值的公式

　　□适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=生地价值+取得生地的税费+由生地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　□适用于将生地开发成熟地的公式

　　生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值=生地价值+取得生地的税费+由生地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　㈡求毛地价值的公式

　　□适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

　　毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　□适用于将毛地开发成熟地的公式：

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　㈢求熟地价值的公式(适用于在熟地上进行房屋建设)

　　熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=熟地价值+取得熟地的税费+由熟地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　㈣求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)

　　在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　续建完成后的价值=在建工程价值+取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+续建利润

　　㈤求旧房价值的公式(适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房)

　　旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润

　　◆相对应的成本法公式为：

　　装饰装修改造或改变用途后的价值=旧房价值+取得旧房的税费+装饰装修改造或改变用途的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+装饰装修改造利润

　　三、按开发完成后的经营方式细化的公式

　　㈠适用于开发完成后销售的公式 V=Vp-C

　　式中V：待开发房地产的价值;Vp：用市场法测算的开发完成后的价值;C：后续必要支出和应得利润。

　　㈡适用于开发完成后出租或营业的公式 V=VR-C

　　式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的价值。V、C——同上