第九章 假设开发法及其运用

第一节 假设开发法的基本原理

　　一、假设开发法(剩余法、预期开发法、开发法)的含义 ◎

　　含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　二、假设开发法的理论依据◎

　　□理论依据与收益法相同：预期原理

　　□开发法与成本法的区别。开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。主要区别是：成本法中土地价值(土地取得成本)为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　□更深的理论依据：类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

　　三、假设开发法适用的对象和条件●

　　㈠假设开发法适用的估价对象

　　□适用对象：具有开发或再开发潜力且其开发完成后价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产。包括：①可供开发建设的土地;②在建工程;③可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。统称为“待开发房地产”。

　　□城市规划设计条件不明确的待开发房地产估价：咨询规划部门和专家意见，或参照周边土地的城市规划设计条件等方式，推测其最可能的城市规划设计条件，然后据此进行估价，但须将该最可能的城市规划条件作为估价的假设和限制条件，并估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的(即可靠性)，它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化会导致的估价结果的变化)。

　　㈡假设开发法估价需要具备的条件

　　假设开发法估价的2个预测：①是否根据房地产估价的合法原则及最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。

　　□开发法估价对社会经济环境的要求：①要有统一、严谨及健全的房地产法规;②要有明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的土地供应计划;③要有全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有清晰及全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。

　　㈢假设开发法的其他用途

　　□开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，立场不同：①估价：典型投资者;②投资分析：某个特定投资者。

　　□适用于投资分析。房地产开发项目投资分析的目的是为了给房地产投资者的投资决策提供依据。

　　■提供3种数据：①测算待开发房地产的最高价格。②测算开发项目的预期利润。③确定开发中可能出现的最高费用。

　　四、假设开发法的操作步骤

　　□6个步骤：①调查分析待开发房地产状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的价值;⑤预测后续必要支出和应得利润;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　□调查分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式。

　　□调查分析土地基本情况(4个方面)：⑴弄清地块区位状况。分3个层次：①所在城市性质;②所在城市内的区域的性质;③具体坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳土地用途服务。⑵弄清地块实物状况，包括面积、形状、地势、地质、基础设施完备程度、平整程度等。弄清这些，主要是为预测后续必要支出服务。⑶弄清地块规划条件。包括弄清规划规定的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清这些，主要是为选取最佳开发利用方式、确定开发完成的房地产状况服务。⑷弄清将拥有土地权利。包括弄清权利性质、使用期限、是否不得续期，以及对项目及建成后的房地产转让、互换、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测开发完成后的房地产价格、租金等服务。

　　□选择最佳的开发利用方式：选取最佳的用途、建筑规模、档次等。要在规划允许范围内选取。选取最佳用途最重要。选取最佳用途，要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。