第七节 收益法总结和运用举例

　　一、收益法分类

　　□按资本化方式的不同：直接资本化法(含收益乘数法)和报酬资本化法(现金流量折现法)

　　□按净收益测算途径的不同：投资法和利润法

　　二、收益法总结——直接资本化法

　　□估价中公式转换

　　■房地产价值=房地产净收益÷资本化率　　　■资本化率=房地产净收益÷房地产价值

　　■房地产净收益=房地产价值×资本化率　　　■房地产价值=房地产净收益×收益乘数

　　■收益乘数=房地产价值÷房地产收益　　　　■净收益乘数=1÷资本化率

　　□净收益与资本化率的匹配

　　■由土地收益求土地价值：

　　土地价值=土地净收益÷土地资本化率

　　■由建筑物收益求取建筑物价值：

　　建筑物价值=建筑物净收益÷建筑物资本化率

　　■由房地产收益求取房地价值：

　　房地价值=房地净收益÷综合资本化率

　　■由房地收益单独求取土地价值：

　　土地价值=(房地净收益-建筑物净收益)÷土地资本化率

　　土地价值=(房地净收益-建筑物价值×建筑物资本化率)÷土地资本化率

　　土地价值=房地净收益÷综合资本化率-建筑物价值

　　■由房地收益单独求取建筑物价值：

　　建筑物价值=(房地净收益-土地净收益)÷建筑物资本化率

　　建筑物价值=(房地净收益-土地价值×土地建资本化率)÷建筑物资本化率

　　建筑物价值=房地净收益÷综合资本化率-土地价值

　　□名义净收益与名义报酬率(名义资本化率)相匹配，实际收益与实际报酬率(实际资本化率)相匹配，税前净收益与税前报酬率(税前资本化率)相匹配，税后净收益与税后报酬率(税后资本化率)相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率(自有资金资本化率)相匹配。

　　三、收益法运用举例

　　【例8-29】某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益期限为48年;2004年8月15日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元;预计2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011年8月15日起每年或获得的净收益将稳定在95万元;该类房地产的报酬率为9%。请利用上述资料测算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。

　　【解】本题的关键是确定Ai和t值。由题意可知估价时点为2007年8月15日，未来收益应为2007年8月15日以后的净收益，故Ai为2007年8月15日至2010年8月15日的净收益，A为2008年8月15日以后的年净收益。t=3年。该宗房地产2007年8月15日的收益价格测算如下：

　　⑴选用的计算公式为：

　　⑵根据题意已知：A1=94万元，A2=93万元，A3=96万元，A=95万元，Y=9%，n=48-4(年)，t=3年

　　⑶将上述数字代入公式中计算如下：

　　注意：总年限为48年，其中2008年8月15日以前4年为已过去年限，应扣除，剩余年限为=48-4=44年

　　【例8-31】估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12 000㎡，总建筑面积52 000㎡;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年，从2003年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2008年5月15日的购买价格。

　　【解】估价过程如下：

　　⑵搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

　　⑶ 测算年有效毛收入

　　年有效毛收入=可供出租的面积×月租金额×12×出租率

　　=31 200×35×12×90%=1 179.36万元

　　⑷ 测算年运营费用：

　　① 年经常费=10×12=120万元

　　② 年房地产税=1 179.36×12%=141.52万元

　　③ 其他税费=1 179.36×6%=70.76万元

　　④ 年运营费用=①+②+③=332.28万元

　　⑸ 计算年净收益

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1 179.36-332.28=847.08万元

上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用从2003年5月15日起计为50年，2003年5月15日到2008年5月15日为5年，此后的收益期限为45年)，因此

　　估价结果：根据计算结果，并参与房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2008年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。