第五节 直接资本化法

　　一、直接资本化法概述◎

　　㈠直接资本化法的含义和基本公式

　　□含义：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为估价对象价值的方法。未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的预期收益，其种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。

　　□资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即： 资本化率=年收益/价格

　　□利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化常用的是下列公式： V=NOI/ Y

　　式中 V——房地产价值;NOI——房地产未来第一年的净收益;R——资本化率

　　□利用市场提取法求取资本化率的具体计算公式为： R=NOI/V

　　□收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数=价格/年收益

　　□利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数

　　㈡几种收益乘数法

　　对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

　　1.毛租金乘数法

　　是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即：

　　房地产价值=毛租金×毛租金乘数

　　毛租金乘数是市场上房地产价格除以其毛租金所得的倍数，即： 毛租金乘数=价格/毛租金

　　毛租金乘数是经常所讲的“租售比价”。采用月租金转换为价值时，采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数;当采用年租金转换为价值时，要采用通过价格除以年租金求得的毛租金乘数。

　　优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。缺点：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。

　　毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。

　　2.潜在毛收入乘数法

　　是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数转换为价值的方法，即： V=PGI×PGIM

　　潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： PGIM=V/PGI

　　与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金外的收入，未考虑房地产的空置率和运营费用的差异。

　　如估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。该方法适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

　　3.有效毛收入乘数法

　　是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数转换为价值的方法，即： V=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGI

　　优点：不仅考虑了房地产租金外的收入，还考虑了空置率。缺点：没有考虑运营费用的差异，只用于做粗略的估价。

　　4.净收益乘数法

　　含义：是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数转换为价值的方法，即：

　　V=NOI×NIM

　　净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI

　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=N0I/R

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法◎

　　资本化率和收益乘数都可采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益期限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系及投资组合技术求取。

　　通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

　　由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM

　　上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V

　　所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得：Ro=NIR/EGIM

　　如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收人乘数来求取估价对象的综合资本化率。

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系●

　　资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。A.资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。B.资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。

　　在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y R=Y

　　在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/(Y-g) R=Y-g

　　在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　资本化率是不区分净收益流模式的。报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系;而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。判断

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较○

　　㈠直接资本化法的优缺点

　　优点：①不需要预测未来许多年净收益，通常只需要测算来来第一年收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场实际情况;③计算过程较为简单。

　　直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。

　　㈡报酬资本化法的优缺点

　　优点：①指明了房地产价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。

　　报酬资本化法需预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

　　当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。