第四节 报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　□报酬率(yield rate，Y)也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利息率、内部收益率(IRR)的同性质的比率，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

　　□购买收益性房地产为一种投资行为：投入的资本是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率高，反之则低。

　　□认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握了求取报酬率方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。房地产价值与报酬率负相关，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

　　【判断】1、不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，报酬率不相同。√

　　2、同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，报酬率不相同。√P299

　　二、报酬率的求取方法

　　求取报酬率的三种基本方法：①累加法;②市场提取法;③投资报酬率排序插入法。前提条件：要求房地产市场比较发达。此外，还有复合投资收益率法可求取资本化率。

　　㈠累加法(估价规范：安全利率加风险调整值法)

　　□含义：将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的一种方法。累加法的一个细化公式为：

　　报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

　　□无风险报酬率(安全利率)，是资金的机会成本，可选取同一时期的一年期国债年利率或央行公布的一年定期存款年利率。需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而根据“匹配”原则，应使用与之相对应的名义报酬率。

　　㈡市场提取法

　　□含义：是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

　　(1)在V=A/Y的情况下，是通过Y=A/V来求取Y，即可采用同一市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。

　　注意：市场提取法求出的报酬率是对过去风险的判断，而非未来的风险判断，可能不是估价对象未来各期收益风险，还应进行适当的调整。

　　㈢投资报酬率排序插入法

　　报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，故可通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。

　　操作步骤和内容如下：①调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。②将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。④根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。

　　【判断】报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。