第八章收益法及其运用

第一节 收益法的概述

　　一、 收益法的含义◎ 又称收益资本化法、收益还原法

　　□含义：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向求取房地产的价值。

　　□分类：直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

　　□本质：以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。收益价格

　　□收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：

　　地价=年地租×购买年　(购买年法)　　　地价=地租/利息率 (地租资本化法)

　　价格=收益÷资本化率 (直接资本化法)

　　二、收益法的理论依据◎

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。房地产当前的价值，是基于市场参与者对房地产未来所能带来的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。收益法的基本思想首先可粗略地表述：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

　　普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

　　现代收益法是建立在具有时间价值观念上的。“多得不如现得”。资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为利息，用相对量来反映为利率。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小;②获得净收益期限的长短;③获得净收益的可靠性。

　　三、收益法适用的估价对象和条件●

　　㈠收益法适用的估价对象

　　□适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如住宅(公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　□行政办公楼、学校、公园等公用公益性房地产估价，收益法一般不适用。

　　㈡收益法估价需要具备的条件

　　需具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。

　　四、收益法的操作步骤◎

　　4个步骤：①搜集并验证与可用于预测估价对象未来收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用的数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。