第六节 成本法应用中涉及到的有关规定

　　为便于成本法的实际应用，下面对商品住宅和经济适用住房价格构成、房地产征收费用、房屋折旧及房屋完损等级评定的有关规定作一介绍。

　　一、商品住宅和经济适用住宅价格构成的有关规定○

　　㈠商品住宅价格构成的有关规定

　　1992年7月20日，《商品住宅价格管理暂行办法》([1992]价费字382号)规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

　　商品住宅价格由下列项目构成：本费利税+地段差价

　　⑴成本。包括：①征地费及拆迁安置补偿费：按国家规定执行;②勘察设计及前期工程费：依批准的设计概算计算;③住宅建筑安装工程费：依施工图预算计算;④住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依批准的详规和施工图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省级政府颁发的城市规划定额指标执行;⑤管理费：以上述①～④项之和为基数的l%～3%计算;⑥贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

　　⑵利润。以上述成本中①～④项之和为基数核定。利润率暂由省级政府确定。

　　⑶税金。按国家税法规定缴纳。 ⑷地段差价。其征收办法暂由省级政府制定。

　　下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用;②住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

　　【判断】根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。

　　㈡经济适用住房价格构成的有关规定

　　2002年11月17日，《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定：经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

　　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：

　　(1)开发成本。包括：①按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。②开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。③列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。⑤管理费按照不超过以上①～④项费用之和的2%计算。⑥贷款利息按照kfs为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。⑦行政事业性收费按照国家规定计收。

　　(2)税金。依照国家规定的税目和税率计算。

　　(3)利润。按照不超过开发成本中①～④项费用之和的3%计算。

　　下列费用不得计入经济适用住房价格：①住宅小区内经营性设施的建设费用;②kfs留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;③各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;④各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;⑤按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。

　　二、房地产征收费用的有关规定◎

　　㈠集体土地征收费用的有关规定

　　根据《物权法》、《土地管理法》《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等的规定，在集体土地征收费用主要有6项：

　　1、征地补偿安置费用：①土地补偿费、②安置补助费、③地上附着物和青苗的补偿费、④安排被征地农民的社会保障费用。

　　⑴土地补偿费。耕地土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：

　　土地补偿费=被征土地前3年平均年产值×补偿倍数(6～10)

　　⑵安置补助费。耕地安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征地前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷耕地安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。其他土地安置补助费标准，由省参照耕地安置补助费标准规定。安置补助费的计算公式为：

　　(被征土地需安置人数×补偿倍数)≤15时，

　　总安置补助费=被征土地前3年平均年产值×补偿倍数(4～6)×被征土地需安置人数

　　(被征土地需安置人数×补偿倍数)>15时，

　　总安置补助费=被征土地前3年平均年产值×15

　　●经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

　　⑶地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费标准由省规定。地上附着物补偿费是对被征收土地上房屋如及其建筑物(含构筑物)、树木、鱼塘、农田水利设施、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费。青苗补偿费对被征收土地上尚未成熟、不能收获的诸如水稻、小麦、蔬菜、水果等给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或作价收购。

　　⑷安排被征地农民的社会保障费用。

　　2、征地管理费：由用地单位按征地费总额(征地补偿安置费)的一定比例支付。

　　3、耕地占用税(占用耕地的)：按实际占用耕地面积计税，一次性征收。

　　4、耕地开垦费(占用耕地的)。

　　5、新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。

　　6、政府规定的其他有关税费。如防洪费、南水北调费等。

　　㈡国有土地上房屋征收费用的有关规定

　　国有土地上房屋征收费用简称拆迁费用：国家征收国有土地上单位和个人的房屋的必要支出。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等的规定，拆迁费用主要有6项：

　　1、房屋拆迁补偿安置费用。该费用是由征收人对于被征收人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，其金额相当于下列几项之和：

　　⑴被征收房屋的房地产市场价格。该价格是对被征收房屋及其占用范围内的土地的补偿，其标准是被征收房屋及其占用范围内的土地的市场价值，具体由估价机构，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定。

　　⑵被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。由当事人协商确定;协商不成：委托评估确定

　　⑶各种补助费、补偿费。包括：①搬迁补助费。其中，征收住宅房屋的，包括搬家费、家用电器拆装费、电话移机费、有线电视费等;征收非住宅房屋的，包括机器设备的拆卸、搬迁、重新安装费用等。无法恢复使用的农用电器、机器设备，通常按照其重置价格结合成新给予补偿。②安置补助费，如临时安置补助费(或周转房费)、特困户安置补助费、自建房安置补助费等。③征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。补助费、补偿费的标准，由省级政府规定。

　　2、房屋拆迁管理费：按不超过拆迁补偿安置费的的一定比例收取。标准：由省级物价财政部门制定。

　　3、房屋拆迁服务费 4、房屋拆迁估价费

　　5、房屋拆除和渣土清运费 6、政府规定的其他有关税费

　　三、房屋完损等级评定的有关规定○

　　房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。

　　1984年11月8日，城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下：

　　1、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分，分为5类：①完好房;②基本完好房;③一般损坏房;④严重损坏房;⑤危险房。

　　2、房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：①房屋结构组成：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;②房屋装修组成：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;③房屋设备组成：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

　　3、房屋完损等级的判定依据是：

　　⑴完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

　　⑵基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

　　⑶一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。

　　⑷严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。

　　⑸危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

　　4、房屋新旧程度的判定标准是：⑴完好房：十、九、八成;⑵基本完好房：七、六成;⑶一般损坏房：五、四成;⑷严重损坏房及危险房：三成以下。

　　四、房屋折旧的有关规定◎

　　1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》(建综[1992]349号)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”，但一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧也有参考价值。经租房产折旧的有关规定如下：

　　1、计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：

　　年折旧额=原价×(1-残值率)÷耐用年限

　　2、经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：

　　1)钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

　　2)砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　3)砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　4)砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　5)砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

　　6)砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

　　7)简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

　　3、各种结构房屋的耐用年限和残值率规定

　　1)钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年，残值率为0。

　　2)砖混结构一二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年，残值率为2%。

　　3) 砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

　　4) 简易结构10年，残值率为0。

房屋结构	等级	用房 类型	耐用 年限	残值率	房屋结构	等级	用房 类型	耐用 年限	残值率
钢筋混凝土 结构		1	50	0	砖木结构	二	1	30	4%
		2	35				2	20
		3	60				3	40
砖混结构	一、二	1	40	2%		三	1	30	3%
		2	30				2	20
		3	50				3	40
砖木结构	一	1	30	6%	简易结构			10	0
		2	20	备注：1、生产用房；2、受腐蚀的生产用房； 　　　3、非生产用房
		3	40

　　房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。砖木结构房屋的残值率为：③砖木结构一等6%;④砖木结构二等4%;⑤砖木结构三等3%。

　　第七节 成本法总结

　　对上述成本法的内容进行总结可知：成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产(即现房)，其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，房地重新购建价格可模拟开发建设过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;分别求取土地和建筑物的重新购建价格并相加即为所求。土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本，重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法，重新开发成本可采用成本法求取。建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格，一般建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取方法有年限法、市场提取法、分解法。

　　【例7-11】某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑总面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估价该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

　　【解】注意本题重新购建价格应为估价时点时的价格。该宗房地产的价值测算如下：

　　(1)该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率=620×1000+1200×2000×80%=2540000元

　　(2)该宗房地产的现时单价=2540000/2000=1270元/m2

　　【例7-12】估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库;位于某城市建成区内;土地面积5000m2，建筑面积为8500m2;建筑物建成于1987年8月，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了出让土地使用权。

　　估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法：本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。

　　(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于某城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，市政府也未公布基准地价，故拟采用以下两种方法求取土地重新购建价格：①市场法：利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格;②成本法：利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法来求取土地的重新开发成本。

　　1)采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：

　　可比实例A：土地面积4300㎡;成交日期2006年9月;成交价格为605元/m2。修正与调整计算如下：

　　实例土地 交易情况 交易日期 土地状况

　　成交价格 修 正 调 整 调 整

　　605 × 100/100 × 107/100 × 100/95 =681.4 (元/m2)

　　可比实例B：土地面积5500㎡;成交日期2007年1月;成交价格为710元/m2。修正与调整计算如下：

　　实例土地 交易情况 交易日期 土地状况

　　成交价格 修 正 调 整 调 整

　　710 × 100/100 × 103/100 × 100/106 =689.9 (元/m2)

　　可比实例C：土地面积4800㎡;成交日期2007年6月;成交价格为633元/m2。修正与调整计算如下：

　　实例土地 交易情况 交易日期 土地状况

　　成交价格 修 正 调 整 调 整

　　633 × 100/95 × 101/100 × 100/99 =679.8 (元/m2)

　　故：估价对象单价=(681.4+689.9+679.8)÷3=674 (元/m2)

　　2)采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法来求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/㎡;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/㎡;将土地开发能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/㎡，可视为城市边缘熟地的价格。

　　该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异如表7-3所示。

　　某城市各级土地之间的地价差异表 表7-3

土地级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	Ⅵ	Ⅶ	Ⅷ	Ⅸ	Ⅹ
土地是次级 土地的倍数	1.3	1.3	1.3	1.3	1.3	1.3	1.3	1.3	1.3	1
土地是最次 土地的倍数	10.6	8.16	6.27	4.83	3.71	2.86	2.2	1.69	1.3	1

　　根据表7-3：估价对象土地的单位=290×2.20=638 (元/m2)

　　通过以上两种方法求得的估价对象土地的单位分别是684元/㎡和638元/㎡。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/㎡。故：估价对象土地的总价=680×5 000=340.0(万元)

　　(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2.建筑面积。故：

　　估价对象建筑物重新购建总价=1000×8 500=850.0(万元)

　　(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑物折旧，故：

　　估价对象建筑物的折旧总额=850.0×20/60=283.3(万元)

　　房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。

　　(6)求取积算价格。

　　旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　=340.0+850.0-283.3=906.7(万元)

　　估价结果：根据上述计算结果并参与房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。

　　【例7-13】有一房地产，土地面积1000㎡，为10年前通过征收农地取得，当时花费16万元，现时重新取得该类土地需600元/㎡;地上建筑物面积2000㎡，于8年前建成交付使用，当时建造造价500元/㎡，现时建造同类建筑物需1000元/㎡，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为5%。试用所给资料估算该房地产的现时总价和单价。

　　【解】注意本题重新购建价格应为估价时点时的价格。该宗房地产的价值测算如下：

　　(1)该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率=600×1000+1000×2000×30÷(30+8)%=2178947元

　　(2)该宗房地产的现时单价=217894/2000=1270元/m2

　　【例7-14】某建筑物总建筑面积500m2，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年残值率5%。尚可使用30年。试估价该建筑物的现时总价和单价。

　　(2)建筑物现时单价=310000/500=620(元/m2)

　　【例7-15】某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(假设建设期为2年，假设第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费为建造成本的3%，年利率为6%，销售税为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修理费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已经使用的8年，假设残值率为0，计算建筑物的折旧额为多少。

　　解：1.先计算建筑物重置价格

　　(1)建造成本=800万元

　　(2)管理费=800×3%=24万元

　　(3)投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]

　　=54.90万元

　　(4)建筑物重置价格=800+24+54.90+120=1048.90万元

　　2.再计算建筑物折旧

　　(1)墙、地面等损坏的折旧=18万元

　　(2)装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万元

　　(3)设备部分的折旧额=110×1/8×8=88万元

　　(4)长寿项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×1/50×8=115.34万元

　　(5)折旧总额=18+80+88+115.34=301.4万元

　　3.建筑物现值=1048.90-301.4=7475.10万元。

　　【例7-16】某宗房地产的土地面积为1200平方米，是10年前通过征用农地获得，当时花费为15万元/亩，现时重新获得该类土地需要花费650元/平方米;地上建筑物面积为2300平方米，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米，现时同类建筑物造价为1250元/m2，估算该建筑物有8成新新。计算该宗房地产的现时单价。

　　【解】(1)土地现值=650元/m2×1200=78万元

　　(2)建筑物现值=1250×2300×80%=230万元

　　(3)房地产估价对象现时总价=78+230=308万元

　　(4)房地产估价对象现时单价=3080000/2300=1339元/m2

　　【例7-17】某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

　　(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。

　　(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

　　(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

　　(4)该类度假村项目的报酬率为8%。(10分)

　　【解】

　　一、土地取得费用 1000×10000÷10000=1000万元

　　二、开发成本 2500×20000÷10000=5000万元

　　三、管理费用 5000×3%=150万元

　　四、销售费用 200万元

　　五、投资利息

　　六、销售税费 设重新购建价格为V，则销售税费为 5.53%V=0.0553 V

　　七、开发利润 (1000+5000+150+200)×12%=762万元

　　八、重新购建价格

　　方法一

　　V=1000×(1+7.02%)^2.5+(5000+150+200)×[30%×(1+7.02%)^2+50%×(1+7.02%)^1+20%×(1+7.02%)^0.25]+ 0.0553V +762

　　V=1184.845+5789.34+0.0553V+762 V=8189.04万元

　　方法二

　　V=1000+5000+150+200+624.185+0.0553V+762 V=8189.04万元

　　九、经济折旧

　　十、功能折旧 30-90+400+60=400万元

　　十一、估价对象估价结果

　　总价=8189.04+538.24-400=7250.80万元

　　单价=7250.80/20000=3625.40 元/m2