第五节 交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义 ◎

　　含义：对可比实例成交价格进行的修正。

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ◎

　　现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有：①强迫出售(或购买);②利害关系人之间的交易。③对交易对象或市场行情缺乏了解;④急于出售(或购买);⑤方对所交易的房地产有偏好;⑥相邻房地产合并;⑦特殊交易方式。比如拍卖、招标、哄抬或者抛售。⑧交易税费非正常负担。卖方：两税一费、所得税、土地增值税;买方：契税、补交出让金等费用;双方都应缴纳或各负担一部分：印花税、交易手续费。⑨受迷信影响。

　　三、交易情况修正方法●

　　□交易情况修正以正常市场价格为基准。交易情况修正中统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

　　□状况差异≠价格差异(各因素的重要程度不同→权重不同)→状况的幅度≠价格的幅度

　　□如何把握价格修正幅度：以扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验及对当地房地产市场行情、交易习惯等有深入的调查了解，判断价格修正的幅度

　　□交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及政府规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式如下：

　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费

　　应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

　　【记忆要领】卖-买+

　　【例6-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

　　【解】　卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费= 2500(1-7%)=2325元/㎡

　　买方实际支出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费= 2500(1+5%)=2625元/㎡

　　【例6-4】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

　　【例6-5】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

　　【注意】买卖中涉及的税费均由谁负担时，与书中的“买方”和“卖方”正好相反!如遇到此题请按下列总结的计算：此类题关键是公式应用。公式应用关键是：①明确谁付给谁;②税率的选取。如买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率;如是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。确定了税纳税，就等于公式也确定了。如税率应取买方的税率，则要用其相应的公式;反之亦然。若明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率;如明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。