第四节 建立比较基准◎

　　选取了可比实例后，一般应先选取可比实例成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。

　　建立比较基准包括：①统一房地产范围;②统一付款方式;③统一价格单位。

　　一、统一房地产范围

　　□选取“主干”相同的房地产交易实例作为可比实例时，要统一房地产范围。范围不同：指“有”与“无”的差别，而不是范围相同下的不同。统一房地产范围：进行“有无对比”并消除有无导致的价格差异。

　　□实际估价中3种房地产范围不同的情况

　　■带有债权债务的房地产 ■含有非房地产成份 ■房地产实物范围不同

　　□房地产范围不同的技术路线

　　1、当带有债权债务的房地产时，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产，并利用下列公式对价格进行换算处理： 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务

　　如估价对象带债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，可得到估价对象的价值。

　　2、当含有非房地产成份时，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

　　如估价对象含有非房地产成份的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后，再加上非房地产成份的价值，可得到估价对象的价值。

　　3、当房地产实物范围不同时，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价减价。

　　二、统一付款方式

　　估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准。要将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

　　【例6-1】某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。

　　【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

　　【例1】在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知年折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。

　　A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲

　　【解】本题的关键是统一付款方式

　　(1)V甲=[24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)]×10000÷100=4653元/m2

　　(2)V乙=[24+36/(1+10%)0.5]×10000÷120=4860元/㎡

　　(3)V丙==4700元/㎡

　　(4)V丁=[20+32.36/(1+10%)]×10000÷110=4493元/㎡

　　显然：高低排序为乙、丙、甲、丁，C对

　　【例2】有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为多少元/m2。

　　解： 3000×10%+3000×(1-10%)/(1+0.5)12=2843元/m2 故：一次成交价格为2843元/m2

　　三、统一价格单位

　　㈠ 统一价格表示单位

　　□统一价格表示单位：总价、单位均可，一般是采用单价。

　　□在统一采用单价方面，通常为单位面积的价格。注意：先总价修正，再转化为单价。

　　㈡ 统一币种和货币单位　　　——可先换算，也可后换算

　　不同币种的价格之间，应采用该价格所对应的日期的汇率，通常采用成交日期时的汇率换算。如先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇国公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

　　㈢ 统一面积内涵和单位

　　1、统一面积内涵

　　建筑面积计价、按套内建筑面积计价、使用面积计价之间的换算如下：

　　【例】某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元

　　A、2400 B、2580 C、2607 D、2760

　　【解】思路一：单位建筑面积单价=3000×80÷100=2400元/m2

　　思路二：房地产总价=80×3000=240000元 单位建筑面积单价=240000/100=2400元/m2

　　2、统一面积单位

　　因为：1公顷=10 000㎡=15亩　1亩=666.67㎡　1坪=3.30579㎡ 1平方英尺=0.09290304㎡

　　所以：将公顷、亩、平方英尺、坪的价格换算为平方米下的价格如下：

　　平方米下价格=公顷下的价格÷10 000 平方米下价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下价格=平方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下价格=坪下的价格÷3.30579

　　【例6-2】搜集了A、B两个交易实例。A交易实例房地产的建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，分三期付款，首期为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款于1年后付清,假设当时人民币年利率为8%。B交易实例房地产的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。

　　【解】对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括：统一付款方式、统一价格单位。具体处理方法：

　　(1)统一付款方式。以在成交日期一次性付清为基准，则

　　A总价=16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.42 (万元人民币)

　　B总价=15 (万美元)

　　(2) 统一价格单位

　　①统一价格表示单位。统一采用单价：

　　A单价=764200/200=3821.00 (元人民币/m2建筑面积)

　　B单价产=150000/2500=60 (美元/平方英尺使用面积)

　　②统一币种和货币单位。以人民币为基准，假设B房地产成交时美元对人民币汇率为7.7395元人民币，则

　　A单价=3821.00 (元/m2建筑面积)

　　B单价=60×7.7395=464.37 (元人民币/平方英尺使用面积)

　　③统一面积内涵。以建筑面积为基准，调查得知建筑面积与使用面积的比例为0.75，则

　　A单价=3821.00 (元人民币/m2建筑面积)

　　B单价=464.37×0.75=348.28 (元/平方英尺建筑面积)

　　④统一面积单位。如以平方米为基准，1平方英尺=0.09290304平方米，则

　　A单价=3821.00 (元人民币/m2建筑面积)

　　B单价=348.28/ 0.09290304=3748.85 (元人民币/m2建筑面积)