第三节 选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性○

　　□虽然搜集的交易实例或交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中某些交易实例可能不适用。需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。

　　□选取的原则：最类似原则——区位、权益和实物的类似性

　　二、选取可比实例的要求●

　　㈠选取可比实例的数量要求

　　选取的可比实例主要在精而不在多，一般选取3～10个即可。若要求选取的数量过多：①可能由于交易实例数量有限而难以做到;②造成后续处理的工作量大。

　　㈡选取可比实例的质量要求

　　□可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。

　　□选取的可比实例应符合4个要求：①可比实例房地产是估价对象房地产的类似房地产。②可比实例的交易类型与估价目的吻合;③可比实例的成交日期尽量接近估价时点。④可比实例的成交价格尽量为正常价格。

　　1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似的房地产。具体要求选取的房地产符合6个条件：①区位上：与估价对象处在同一供求范围内。即可比实例与估价对象为同一地区或同一供求范围内的类似地区。②用途上：与估价对象的用途相同。主要指大类用途相同，如能做到小类用途也相同则更好。大类用途：居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途见理论P66、案析P53。③规模上：与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模应在估价对象规模

　　筑结构相同，如能做到小类建筑结构也相同则更好。大类用途：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。⑤档次上：与估价对象的档次相当。主要指在设施设备(如电梯、空调、智能化)、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度相当。⑥权利上：与估价对象的权利性质相同。

　　2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，选取买卖实例为可比实例，且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。

　　4、可比实例的成交价格应尽量为正常价格。要求成交价格是正常价格，或能够修正为正常价格。

　　【例】在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。

　　根据本章内容，可比实例与估价对象规模比应控制在：0.5～2.0之间。

　　㈢选取可比实例应注意的其他问题

　　□选取可比实例时，一般是指估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例;估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。分配法：是选取可比实例的一种方法。其主要内容是：若估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再以此作为可比实例。

　　□选取可比实例的原则：最为类似原则——不能劣胜优汰

　　有较多交易实例符合可比实例要求时，选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例

　　【单选题】估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。

　　A.建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期租出，年租50元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2,近期租出，年租180万元，位于同—工业区

　　D. 建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

　　注意：空置一词，与空置最接近的是近期租出，很显然D最接近。