第二节 搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性

　　只有拥有估价对象所在地的大量的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，从而保障评估出估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象更加精准而不会出现较大误差。

　　二、搜集交易实例的途径◎

　　搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②向经纪机构和经纪人了解其促成交易的成交价格资料和有关交易情况。③向交易当事人、四邻及相关律师、会计师等了解其知晓的成交价格资料和有关交易情况。④同行之间相互提供实例和估价案例资料。⑤与出售者或其代理人洽谈，获得房地产的要等资料;查阅报刊、网络资源上有关出售、出租的广告、信息等资料;参加交易展示会，了解市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。要价、挂牌价、报价、标价不是成交价格，不应作为交易实例，但可作为了解市场行情的参考。

　　三、搜集交易实例的要求(应搜集的内容)●

　　□搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

　　□搜集交易实例的内容包括：①实例房地产基本状况：名称、坐落、四至、面积、用途、权属、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境的景观等;②交易双方：买卖双方名称及其关系;③成交日期;④成交价格，包括：总价、单价及计价方式(如按建筑面积、套内建筑面积、使用面积、套计价);⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(首付款比例、贷款期限);⑥交易情况，如交易目的(为何而卖、为何而买)、交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，或全部由买方负担等)，有无利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。

　　□制作“房地产交易实例调查表”。 □核查实例及其每一项内容，尽量做到准确无误。

　　四、建立交易实例库○

　　□是运用市场法估价的需要，是从事估价及相关咨询、顾问业务的基础性工作，是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。

　　□利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，有效地提高估价工作效率

　　□建立交易实例库的最简单做法，是将搜集实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料，制作交易实例卡片、档案袋，分门别类保存。有条件的，将实例信息输入计算机中进行管理。