第六章 市场法及其运用

第一节 市场法的基本原理

　　一、市场法的含义◎ ——市场比较法、比较法、交易实例比较法

　　□含义：是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其价格类型：比准价格

　　□可比实例(可比房地产)：指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。compareble property

　　□要点：■类似房地产市场交易 ■比较类似性 ■修正差别

　　□市场法的本质：是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

　　二、市场法的理论依据○

　　□理论依据——房地产价格形成的替代原理

　　注意：影响交易价格的因素很多，具体的房地产价格是随机的，可能会偏离正常的市场价格。当同类房地产交易实例较多时，根据大数定律，接近房地产平均价格的房地产价格出现的概率最大。因此，可以用类似房地产修正后的交易价格的平均值，替代估价对象的价格。

　　三、市场法适用的估价对象和条件●

　　㈠市场法适用的估价对象

　　□适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：①住宅;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

　　□难以采用市场法估价的房地产：数量很少的房地产(学校、医院、码头、机场、博物馆等)、可比性很差的房地产(如在建工程)。

　　㈡市场法估价需要具备的条件

　　□需具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

　　□不能成为不采用市场法估价的理由：估价对象所在地存在较多的类似房地产的交易，而估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例。

　　□注意：运用市场法估价时，需要消除类似房地产的成交价格与估价对象的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同;②成交日期与估价时点不同;③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。即要进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。

　　□分解各种房地产价格影响因素，并量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度

　　□市场法求得的价值有时不一定合理、真实。

　　理由：市场参与者群体非理性，房地产价值可能被市场高估或低估。

　　㈢市场法的其他用途

　　市场法中比较分析的原理和方法，可应用于市场租金及成本法、收益法、假设开发法中的重新购建价格、房地产价格各个构成部分(如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等)、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。

　　四、市场法估价的操作步骤◎

　　市场法估价的4大步骤：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。包括：价格换算(建立比较基准)、价格修正(交易情况修正)、价格调整(市场状况调整、房地产状况调整)。④求取比准价格。