第七节 谨慎原则◎

　　一、谨慎原则的含义

　　是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估估价师知悉的法定优先受偿款。

　　二、为何要遵守谨慎原则

　　□需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长

　　□抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用

　　□处分时抵押物的价值有可能下跌 □其他相关的不确定因素较多

　　□为确保抵押贷款的清偿，债权人对变现风险高度关注

　　三、如何理解谨慎原则

　　关键是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。详见“实际估价中如何遵守谨慎原则”

　　四、实际估价中如何遵守谨慎原则

　　在实际估价中，若面临确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素估价;若面临不确定性因素，对该因素的乐观、悲观(保守)和折中判断(或估计)会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值“低估”的估计。抵押评估：保守估计值 一般评估：居中估计值

　　五、谨慎原则对房地产估价的要求——抵押估价指导意见

　　□在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

　　□成本法估价：不高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不低估折旧。

　　□收益法估价：不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　□开发法估价：不高估未来开发完成后的价值，不低估开发成本、有关费税和利润。